根据《民法典》及相关规定，未收房时物业费的计算需分情况讨论，核心结论如下：

1. 若房屋未交付（包括未通知收房或业主拒收房），物业费由开发商承担
   根据《民法典》第九百三十九条及《物业管理条例》第四十一条，物业费自房屋实际交付给业主之日起计算。若开发商未履行通知义务（如未书面通知收房时间），或房屋存在质量问题导致业主合理拒收（如主体结构不合格），则交付前的物业费应由开发商承担，业主无需支付。
   例外：若业主无正当理由拒收房（如仅因个人偏好要求整改非质量问题），开发商可主张业主承担交付后的物业费。

2. 若房屋已交付但业主未实际入住，物业费通常需按约定比例缴纳
   若业主已办理收房手续（如签署交付文件、领取钥匙），即使未入住，物业费仍需缴纳，但部分地区允许按70%-90%的比例支付（具体以地方性法规或物业服务合同为准）。例如：

   • 《江苏省物业管理条例》第四十九条：业主办理入住手续后未入住的，物业费按约定标准的70%交纳；
     
   • 《山东省物业管理条例》第六十九条：空置房屋连续超过6个月的，物业费按60%-90%交纳。
     注意：若合同未约定空置房优惠，业主仍需全额缴纳。

3. 特殊情形：开发商与物业公司的约定不影响业主权利
   即使开发商与物业公司约定由业主承担交付前的物业费，该约定对业主不具有约束力（除非业主书面同意）。业主可依据《民法典》第四百六十五条主张此类条款无效，要求开发商或物业公司承担交付前的费用。

行动建议：

• 核查《商品房买卖合同》及《物业服务合同》中关于物业费起算时间的条款；
  
• 保留收房通知、房屋验收记录等证据，以证明交付时间或质量问题；
  
• 若与物业公司产生纠纷，可向当地房管部门投诉或通过诉讼解决。
  

如有具体案例或合同条款需要分析，可直接向我提供细节，我会进一步解答。