物业公司通常应当与业主委员会签订物业协议，但在特定情况下也可能与建设单位（开发商）签订前期物业服务合同。以下是对这一问题的详细分析：
一、与业主委员会签订物业协议
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《物业管理条例》第十五条也明确规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其重要职责之一。
实际操作：
- 在业主大会成立后，业主委员会会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这份合同会明确双方的权利和义务，包括服务内容、服务质量、收费标准等关键条款。
- 业主需要按照合同约定支付物业费，并享受相应的物业服务。
合同效力：
- 一旦物业服务合同签订并生效，它对全体业主都具有法律约束力。业主委员会作为业主的代表，其签订的合同视为全体业主的共同意愿。
二、与建设单位（开发商）签订前期物业服务合同
法律依据：
- 同样根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主也具有法律约束力。
- 《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
适用阶段：
- 前期物业服务合同主要适用于物业项目的早期阶段，即从物业建成到业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前。
- 在这个阶段，由于业主大会尚未成立，业主无法自主选择物业服务企业，因此由建设单位（开发商）与物业服务企业签订前期物业服务合同，以确保物业的正常运营和管理。
目的和作用：
- 前期物业服务合同为业主提供基本的物业服务，如小区安保、卫生清洁、绿化养护等，以保障物业项目的初期运行质量。
- 通过合同条款明确双方的权利和义务，为后续的物业管理奠定基础。
三、特殊情况下的合同签订
- 如果小区没有成立业主大会或业主委员会，或者因某些原因无法签订统一的物业服务合同，物业公司可能会与部分业主（如开发商、大业主）签订临时合同。但这并不构成与所有业主的直接合同关系，且物业公司的服务仍然受到相关法律法规和行业标准的约束。
四、法律建议
- 对于业主：应积极参与业主大会的成立和物业服务企业的选聘过程，确保自己的权益得到充分代表和保护。同时，应认真阅读并理解物业服务合同的内容，按照合同约定支付物业费并享受相应的物业服务。
- 对于物业公司：应严格遵守相关法律法规和行业规范，与业主委员会或建设单位签订合法有效的物业服务合同。在提供服务过程中，应确保服务质量符合合同约定，并积极处理业主的投诉和建议。
总结来说，物业公司通常应当与业主委员会签订物业协议，以明确双方的权利和义务。但在物业项目的早期阶段，也可能由建设单位（开发商）与物业服务企业签订前期物业服务合同。无论哪种情况，都应确保合同的合法性和有效性，以保障双方的合法权益。如果您在物业协议签订或履行过程中遇到任何问题，可以直接向我咨询。