关于物业费超过几年可以不交以及物业是否不可起诉的问题，结论如下：
物业费不交的诉讼时效：物业费不交的诉讼时效一般为三年，自物业公司知道或应当知道业主欠费之日起计算。这意味着，如果物业公司在三年内没有通过法律途径（如起诉）向业主追讨欠缴的物业费，那么他们可能会因为诉讼时效已过而丧失胜诉权。但需要注意的是，诉讼时效并非一成不变，它存在中断、中止等情形。例如，如果物业公司在诉讼时效期间内向业主发送了催缴函等合理方式主张权利，诉讼时效就会中断，并从中断、有关程序终结时起重新计算。
物业公司的起诉权利：物业公司并非不能起诉欠缴物业费的业主。实际上，只要业主拖欠物业费，物业公司在知道或应当知道权利受到损害之日起三年内，都有权提起诉讼。这并不意味着物业公司必须等待三年后才能起诉，而是在这三年的诉讼时效期间内，物业公司随时都可以提起诉讼。因此，业主不应存在侥幸心理，认为拖欠物业费可以逃避法律责任。
详细分析：
诉讼时效的法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这一规定同样适用于物业费追讨的情况。同时，该法条还规定了诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。这意味着，物业公司需要在知道或应当知道业主欠费之日起三年内采取法律行动。
诉讼时效的中断与中止：诉讼时效并非不可改变。根据《民法典》及相关司法解释的规定，诉讼时效存在中断、中止等情形。例如，如果物业公司在诉讼时效期间内向业主发送了催缴函等合理方式主张权利，或者业主与物业公司就欠费问题进行了协商并达成了协议，那么诉讼时效就会中断，并从中断、有关程序终结时起重新计算。此外，如果存在不可抗力等导致诉讼时效中止的情形，诉讼时效也会相应延长。
物业公司的起诉策略：在实际操作中，物业公司通常会根据业主的拖欠情况、与业主的沟通结果以及公司的内部政策来决定何时提起诉讼。一般来说，物业公司会先通过书面催缴函、电话提醒等方式进行催缴，告知欠费金额、缴费期限等事项。如果业主在收到催缴通知后的合理期限内仍未缴纳，物业公司可能会考虑向法院提起诉讼来追讨欠费。但具体何时起诉，还需根据物业公司的策略和实际情况来决定。
建议与提醒：
业主应按时缴纳物业费：作为业主，按时缴纳物业费是维护良好居住环境和服务质量的基础。如果确实存在困难无法按时缴纳，建议及时与物业公司沟通协商，寻求解决方案。例如，可以尝试与物业公司达成延期缴费协议、分期缴费协议等，以减轻经济压力并避免法律诉讼。
物业公司应合理催缴并保留证据：作为物业公司，在催缴物业费时应采取合理方式，并保留好相关证据以便在必要时进行维权。例如，可以通过书面催缴函、电话录音等方式来证明已经向业主催缴过物业费。
了解法律后果：无论是业主还是物业公司，都应了解逾期缴纳物业费的法律后果。业主可能面临被起诉的风险以及可能承担的违约责任等；而物业公司则可能因诉讼时效已过而丧失胜诉权。因此，双方都应积极履行自己的义务，避免不必要的法律纠纷。