当承租人破产时，租赁合同的处理需结合《企业破产法》及相关司法解释综合判断，核心结论如下：
- 管理人选择权：继续履行或解除合同
根据《企业破产法》第18条，管理人自破产申请受理之日起2个月内，有权决定继续履行或解除租赁合同。
- 继续履行：需通知出租人并提供担保，否则视为解除。若选择继续履行，租金作为共益债务优先清偿（《企业破产法》第42、43条）。
- 解除合同：出租人可申报债权，但租金债权仅能按普通破产债权受偿，可能面临清偿比例较低的风险。
- 合同解除后的法律后果
- 出租人损失范围：包括未到期租金、合同解除后的房屋空置损失等，但需以实际损失为限（《民法典》第566条）。
- 优先受偿权例外：若出租人已对租赁物设置抵押权，且破产程序启动前抵押权已成立，则可能对抵押物变价款享有优先受偿权（《企业破产法》第109条）。
- 特殊租赁物的处理规则
- 融资租赁合同：根据《民法典》第745条，出租人享有租赁物所有权，管理人无权选择解除合同，但需支付到期租金及未到期租金本金（扣除预期收益）。
- 经营性租赁：若租赁物为破产企业核心经营资产（如生产线），管理人可能倾向于继续履行以维持运营价值。
- 实务建议
- 出租人：
- 及时向管理人申报债权，并提交租赁合同、付款凭证等证据；
- 关注管理人是否在法定期限内行使选择权，逾期未通知则视为继续履行；
- 对高价值租赁物，可考虑在合同中约定“加速到期条款”或增加担保措施。
- 承租人（管理人）：
- 评估继续履行的成本与收益，优先保留对破产财产增值有利的合同；
- 若解除合同，需妥善处理租赁物返还及现场清理，避免扩大损失。
提示：具体案件需结合合同条款、租赁物性质及破产程序进展综合判断，如有争议建议提供详细材料进一步分析。