面对房子卖了买主反悔的情况，卖方可以根据不同阶段和具体情况采取以下措施来维护自身权益：
房屋买卖合同已签订但未办理过户
- 合同有效且明确违约责任：如果双方签订的房屋买卖合同合法有效，且合同中明确约定了买方违约时应承担的违约责任，如支付违约金等，那么卖方可以要求买方按照合同约定承担违约责任。例如，合同约定买方违约需支付房屋总价一定比例的违约金，若房屋总价为200万元，约定比例为20%，则卖方有权要求买方支付40万元的违约金。
- 合同未明确违约责任或约定不明：若合同中没有明确约定违约责任，或者约定不明确，卖方可以要求买方赔偿因其违约行为给自己造成的实际损失。实际损失包括但不限于为出售该房屋支付的中介费、评估费等费用，以及因房价下跌等因素导致的差价损失。比如，卖方支付了2万元中介费，同时因买方反悔导致卖方在同地段重新出售房屋少获得了10万元，那么卖方可以要求买方赔偿这些实际损失共计12万元。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。以及第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
房屋买卖合同已签订且部分履行（如卖方已收到大部分房款）
- 要求继续履行合同：在这种情况下，卖方可以要求买方继续履行合同，完成房屋的过户手续并支付剩余房款。如果买方拒绝配合，卖方可以向法院提起诉讼，请求法院判决买方继续履行合同。法院在审理时，会综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度等因素。例如，卖方已经收到了80%的房款，且已经将房屋交付给买方使用一段时间，此时法院可能会支持卖方继续履行合同的请求。
- 解除合同并要求赔偿：如果卖方认为继续履行合同对自己不利，或者买方确实存在无法继续履行合同的情况，卖方也可以选择解除合同，并要求买方退还已支付的房款（扣除已使用的部分，如有约定）及承担相应的赔偿责任。赔偿范围同样包括实际损失和可得利益损失。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有法律上或者事实上不能履行等除外情形。以及第五百六十三条，有在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形之一的，当事人可以解除合同。
房屋已经完成过户但买方反悔
- 确认物权归属：一旦房屋已经完成过户登记，买方就取得了该房屋的所有权。此时，买方反悔并不影响买方对房屋的所有权。如果买方无理取闹，干扰卖方的正常生活或对房屋的使用，卖方可以通过报警等方式维护自己的合法权益。同时，如果买方之前存在一些隐瞒房屋真实情况等欺诈行为，卖方还可以要求撤销合同（在符合法定撤销条件的情况下），并要求买方承担相应的法律责任。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
在处理此类纠纷时，卖方还需注意以下几点：
- 保留证据：无论采取何种措施，卖方都应妥善保留相关证据，如买卖合同、付款凭证、沟通记录等，以便在法律纠纷中证明自己的主张。
- 及时行动：一旦发现买方有反悔的迹象或行为，卖方应及时采取措施，避免损失扩大或错过维权时机。
- 协商优先：在可能的情况下，卖方可以尝试与买方进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案，以节省时间和成本。
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