结论前置：物业费三年不交，物业公司是有权起诉的，但具体是否起诉还需考虑多种因素，包括合同约定、欠费金额、沟通协商情况以及物业公司的策略等。

详细分析：

1. 法律依据与合同约定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。若业主违反约定逾期不支付，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人有权提起诉讼或申请仲裁。
   • 物业服务合同中通常会明确约定物业费的缴纳时间、方式及逾期缴纳的违约责任。若合同中有关于逾期未缴纳物业费将采取法律手段追讨的条款，物业公司可依据此条款提起诉讼。

2. 实际操作中的考虑因素：

   • 欠费金额与期限：虽然法律没有明确规定欠费多久会被起诉，但一般来说，欠费金额较大且拖欠时间较长（如数年）的情况下，物业公司更有可能选择通过法律途径解决。三年不交物业费，显然已经超出了合理的缴费期限，物业公司有权考虑起诉。
   • 沟通协商情况：在提起诉讼前，物业公司通常会先与业主进行沟通协商，尝试通过友好方式解决欠费问题。若沟通无果，才会考虑采取法律手段。因此，如果三年内物业公司已经多次催缴，但业主仍未缴纳，那么物业公司起诉的可能性就会增加。
   • 物业公司策略：不同物业公司在处理欠费问题时可能有不同的策略和容忍度。一些公司可能更倾向于通过法律途径维护自身权益，而另一些公司则可能更注重与业主的关系维护，选择更为温和的处理方式。但无论如何，三年不交物业费都是一个相对较长的时间，物业公司不太可能一直容忍下去。

3. 诉讼时效问题：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这意味着，从物业公司知道或应当知道业主欠费之日起三年内，物业公司有权向法院提起诉讼。因此，三年不交物业费，物业公司仍然在诉讼时效期内，有权提起诉讼。

4. 建议与提醒：

   • 作为业主，应按时缴纳物业费以维护良好的居住环境和服务质量。若因特殊原因无法按时缴纳，应及时与物业公司沟通并寻求解决方案，避免产生不必要的法律纠纷。
   • 如果对物业服务存在异议或纠纷，应保留好相关证据以便在必要时进行维权。但同时，也不能轻易以物业服务存在问题为由完全拒绝支付物业费，而应采取正当方式维护自身权益。

特殊情形与处理建议：

• 如果房屋处于空置状态，业主仍需按照物业服务合同的约定支付物业费。不能以房屋空置为由拒交物业费，否则物业公司同样有权在欠费超过约定期限后提起诉讼。
• 如果业主对物业公司的服务质量存在异议而拒交物业费，双方应通过协商、调解等方式解决争议。若协商无果，物业公司仍可依据合同约定和法律规定提起诉讼。此时，业主可以提出反诉或抗辩，要求物业公司承担相应的违约责任或赔偿损失。

综上所述，物业费三年不交，物业公司是有权起诉的。作为业主，应积极履行缴费义务，如有异议应通过正当途径解决。如果面临物业纠纷或法律问题，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律建议。