最高院关于房屋执行异议中 未付完全款的房屋买卖合同能对抗执行吗-李佳丽律师|法行宝
2026-04-04 合同纠纷

关于未付完全款的房屋买卖合同能否对抗执行的问题,结论需分情况讨论,具体分析如下:

一、一般原则:未付全款的房屋买卖合同本身不能直接对抗执行

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十八条,买受人需同时满足以下四个条件,才能排除执行:

  1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
  2. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
  3. 已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
  4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。

关键点:若买受人未支付全部价款,仅支付部分款项,需将剩余价款交付执行法院后,才可能对抗执行。若未支付剩余价款且未交付执行,则无法排除执行。

二、例外情形:消费者购房人的特殊保护

若买受人属于消费者购房人(即购买房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋),根据《执行异议规定》第二十九条,即使未付全款,也可能对抗执行,但需满足:

  1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
  2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
  3. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

关键点:消费者购房人需证明房屋用于居住且无其他住房,且已支付超过50%的房款。若未支付超过50%的房款,则无法适用此条款。

三、实务建议

  1. 若您是买受人:

    • 尽快支付剩余房款至执行法院,以符合《执行异议规定》第二十八条的要求;
    • 若属于消费者购房人,收集证据证明房屋用于居住且无其他住房,并确保已支付超过50%的房款;
    • 及时提出执行异议,避免房屋被处置。
  2. 若您是申请执行人:

    • 核查买受人是否满足上述条件,尤其是是否支付剩余房款或是否属于消费者购房人;
    • 若买受人不满足条件,可主张继续执行房屋。

四、风险提示

  • 未付全款且未交付剩余房款的买受人:房屋可能被继续执行,导致购房目的落空;
  • 错误主张消费者购房人身份:若无法证明房屋用于居住且无其他住房,或未支付超过50%的房款,可能面临异议被驳回的风险。

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