结论前置：房屋买卖中的税费承担问题，法律并未明确规定必须由哪一方承担，而是通常由买卖双方通过合同约定来确定。不过，税法对各项税费的法定纳税义务人有着明确的规定，这在实际操作中会影响税费的最终承担方式。

一、法定纳税义务人与常见税费类型

1. 契税：

   • 法定纳税义务人：买方
   • 法律依据：《中华人民共和国契税法》规定，承受土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。
   • 税率与优惠：税率一般为1%-3%，具体由省、自治区、直辖市人民政府决定。对个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，有相应的税率减免政策。

2. 增值税：

   • 法定纳税义务人：卖方
   • 法律依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为增值税纳税人。
   • 税率与免征：个人将购买不足2年的住房对外销售，按5%征收率全额缴纳；购买2年以上（含2年）的住房，根据不同地区和政策，可能有免征或差额征收的情况。

3. 个人所得税：

   • 法定纳税义务人：卖方
   • 法律依据：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，财产转让所得应缴纳个人所得税。
   • 税率与免征：一般税率为20%，但对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的所得，继续免征个人所得税。

4. 其他税费：

   • 如印花税（通常个人销售或购买住房暂免）、登记费等，金额较小，且可能根据具体政策有所调整。

二、实际操作中的税费承担方式

尽管税法规定了各项税费的法定纳税义务人，但在实际交易中，买卖双方可以通过协商，在合同中约定税费的实际承担方式。这种约定只要双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，即为合法有效。常见的税费承担方式包括：

1. 卖家实收（买家全包）：

   • 卖家净得房款，所有税费由买家承担。
   • 适用场景：市场行情好、卖家强势时。
   • 风险提示：买家需提前计算总成本，避免超预算。

2. 各付各税（默认规则）：

   • 卖家承担增值税、个税，买家承担契税。
   • 法律依据：税法规定纳税义务人为卖家，但实际中常转嫁至买家。
   • 风险提示：需明确写入合同，防止纠纷。

3. 协商分担：

   • 根据房价、税费比例协商分摊。例如：增值税由卖家承担，个税由买家承担。
   • 建议：通过中介或律师拟定详细条款，确保合法性。

三、关键注意事项与建议

1. 合同条款明确化：

   • 列出具体税费项目及承担方，如：“增值税、个税由卖家承担，契税由买家承担”。

2. 核实房屋资质：

   • 确认是否“满五唯一”，直接影响个税和增值税的减免。

3. 警惕“净到手”陷阱：

   • 若卖家要求实收，买家需计算总税费（如增值税+个税+契税），避免隐性成本过高。

4. 法律咨询与政策关注：

   • 对复杂交易（如公司产权房、遗产房）建议聘请律师审核合同。
   • 关注政府出台的房地产政策，以了解可能的税费变动。

示例对比：

• 售价500万元，满2年非唯一住房：
  • 卖家实收：买家需支付契税（假设为1.5%）7.5万 + 个税（假设为1%）5万 = 12.5万（总成本512.5万）。
  • 各付各税：买家仅付契税7.5万（总成本507.5万）。

综上所述，房屋买卖中的税费承担问题需根据具体的法律法规和合同约定来确定。在实际操作中，遵循法律规定并注重合同约定是确保交易双方权益的关键。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。