预售房许可的诉讼不属于传统意义上的不动产诉讼，但与不动产紧密相关，其诉讼性质需根据具体争议焦点来确定。以下从不同角度进行分析：

1. 诉讼性质界定：

   • 不动产诉讼：通常指的是因不动产的物权变动、占有、使用、收益、处分等直接相关的纠纷而提起的诉讼，如房屋买卖合同纠纷、房屋所有权确认纠纷等。这些诉讼的核心在于不动产本身的权利状态或变动。
   • 预售房许可诉讼：则主要围绕开发商是否具备预售房屋的资格或条件，以及预售许可的合法性、有效性等问题展开。这类诉讼的焦点在于预售行为的合法性，而非直接针对不动产本身的权利状态或变动。

2. 争议焦点分析：

   • 如果预售房许可诉讼的争议焦点在于预售许可的合法性，如开发商是否满足预售条件、预售许可是否依法取得等，那么这类诉讼更侧重于行政许可的合法性审查，而非不动产本身的权利纠纷。
   • 如果预售房许可诉讼的争议焦点在于因预售许可问题导致的房屋买卖合同效力、房屋交付、产权过户等后续问题，那么这类诉讼虽然与不动产紧密相关，但其本质仍是合同纠纷或物权纠纷，只是这些纠纷的根源在于预售许可问题。

3. 法律适用与管辖：

   • 在处理预售房许可诉讼时，法院会根据具体争议焦点适用相应的法律法规。如果争议焦点在于预售许可的合法性，法院可能会依据《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等相关行政法规进行审查。
   • 如果争议焦点在于因预售许可问题导致的后续纠纷，法院则会依据《民法典》中关于合同、物权的相关规定进行审理。
   • 在管辖方面，预售房许可诉讼可能涉及行政诉讼或民事诉讼，具体取决于争议的性质和当事人的诉求。行政诉讼通常由开发商所在地或预售许可颁发机关所在地的法院管辖；而民事诉讼则可能由合同履行地或被告所在地的法院管辖。

4. 实务建议：

   • 对于购房者而言，在签订房屋买卖合同前，应仔细审查开发商的预售许可证及相关资质，确保开发商具备合法的预售资格。
   • 如果因预售许可问题产生纠纷，购房者应根据具体争议焦点选择合适的诉讼途径和策略，以维护自身合法权益。
   • 对于开发商而言，应严格遵守相关法律法规，确保预售行为的合法性，避免因预售许可问题引发不必要的法律纠纷。

综上所述，预售房许可的诉讼虽然与不动产紧密相关，但其诉讼性质需根据具体争议焦点来确定。如有相关法律问题，可直接向我咨询。