当住宅发生渗漏问题时，物业的处理方式会根据房屋是否处于保修期内而有所不同。以下是一个详细且清晰的解答：

一、保修期内屋面外墙渗漏问题处置

1. 业主反映问题：

   • 业主可以向物业服务企业反映渗漏问题，或者通过“12345”热线、“话说物业”留言平台等渠道进行投诉。
   • 也可以直接向属地住房城乡建设主管部门或其所属的建设工程质量监督机构投诉。

2. 物业或平台处理：

   • 物业服务企业接到问题反映后，应当在24小时内将质量问题报告给属地住房城乡建设主管部门或其所属的建设工程质量监督机构。
   • “12345”热线、“话说物业”留言平台等渠道接到问题反映后，也应在24小时内将质量问题转交相关部门。

3. 主管部门处理：

   • 工程所在地住房城乡建设主管部门或其所属的建设工程质量监督机构接到投诉举报后，应在3日内将质量问题转交保修责任单位。
   • 保修责任单位需在15日内查明原因，分清责任，并提出维修方案。

4. 维修处理与验收：

   • 维修方案经投诉人同意后，进行维修处理，一般应当自受理之日起60日内办结。
   • 工程维修结束后，维修责任人应当依法组织工程质量验收。

二、保修期满屋面外墙渗漏问题处置

1. 业主反映问题：

   • 业主可以直接向物业服务企业或居民委员会反映渗漏问题，也可以通过“12345”热线、“话说物业”留言平台等渠道反映。

2. 物业或居委会处理：

   • 物业服务企业或居民委员会在接到问题反映后，应在24小时内现场核查。
   • 住房城乡建设主管部门在接到相关渠道反映问题后，也应在24小时内将问题转交属地乡镇街道，督促物业服务企业或居民委员会现场核查。

3. 维修资金与维修：

   • 对于未交存物业专项维修资金或未实施物业管理的住宅，由项目所在地乡镇街道会同属地住房城乡建设主管部门组织维修。
   • 对于有专项维修资金的住宅小区，物业服务企业或居民委员会应按照专项维修资金应急使用程序，提出维修资金使用方案，并报所在地市、县（市、区）物业管理行政主管部门审核。
   • 市、县（市、区）物业管理行政主管部门应当自接到申请材料之日起2日内进行核实，符合规定的，根据项目施工进度拨付物业专项维修资金。

4. 督促与验收：

   • 如果业主委员会、物业服务企业或居民委员会不履行申请使用职责，业主可向所在地乡镇街道、物业管理行政主管部门反映，督促其履行法定职责。
   • 工程维修结束后，维修责任人应当依法组织工程质量验收。

三、特殊情况处理

• 实施物业服务的住宅：物业服务人应牵头建立住宅漏雨维修快速响应机制，配备抢险抢修队伍和储备抢险抢修物资。对于超出保修期且属于物业服务合同维修范围的漏雨问题，物业服务人应及时维修；超出合同范围的，可依法支取住宅专项维修资金进行维修。
• 自行管理的房屋：产权人应建立房屋共用部位的漏雨维修快速响应机制，并主动公开管理单位、维修单位和人员的联系电话。
• （原）产权单位已灭失且无物业管理的住宅：属地街道（乡镇）负责建立房屋漏雨维修快速响应机制，协调社会企业提供有偿维修服务。
• 城镇私有平房：由产权人或管理人自行维修，遇到无法应对的问题可向属地街道（乡镇）反映请求协助。
• 城镇“困难户、五保户”的房屋：由街道（乡镇）协调解决维修费用。

希望以上解答能够帮助您清晰了解物业在处理渗漏问题时的流程和责任。如果您有任何进一步的问题或需要具体的帮助，请随时联系我们。