结论：集体土地产权房屋不能过户时，买卖协议的效力需根据具体情况判断。若买卖双方属于同一集体经济组织成员且符合相关规定，或买房人因继承房屋而占用宅基地，则协议通常有效；但若买方为城镇居民或非本集体经济组织成员，则协议一般无效。
协议有效的情形
同一集体经济组织成员之间的房屋买卖
- 分析：同一集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，若双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，则合同有效。即使暂时无法办理过户手续，也不影响合同的效力。这是因为同一集体经济组织成员之间享有平等的集体土地权益，其房屋买卖行为在符合宅基地申请条件等规定的情况下，是被法律所允许的。
- 实例说明：如村民甲将房屋卖给同村且符合条件的村民乙，即使暂时过不了户，协议依然有效。双方可以依据协议约定履行各自的义务，待条件成熟时再办理过户手续。
本集体经济组织成员因继承房屋而占用宅基地
- 分析：根据“地随房走”的原则，继承人可因继承房屋而继续使用宅基地。在符合法律规定的情况下，涉及房屋继承的协议是有效的。这是因为继承是法律赋予公民的一项权利，继承人通过继承取得房屋所有权的同时，也取得了相应的宅基地使用权。
- 法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
协议无效的情形
城镇居民购买农村房屋
- 分析：城镇居民到农村购买农村房屋的行为违反了国家相关政策，因此即使签订了房屋买卖协议且无法过户，该协议通常也被认定为无效。这是因为农村宅基地属于集体所有，具有特定的身份属性，城镇居民不享有农村宅基地的使用权，其购房行为可能损害农村集体经济组织的利益。
- 法律依据：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）禁止农民的住宅向城市居民出售；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）强调加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
非本集体经济组织成员购买农村房屋
- 分析：农村宅基地属于集体所有，具有特定的身份属性。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，因此其购买农村房屋的行为一般无效。这是因为非本集体经济组织成员购房可能损害本集体经济组织其他成员的利益，破坏农村宅基地的管理秩序。
- 特殊情况：虽然非本集体经济组织成员购房一般无效，但如果购房后已经办理了房屋所有权变更登记，且取得了相关部门的批准或认可，那么该购房行为可能被认定为有效。不过，这种情况较为特殊，需要具体分析。
法律建议
- 对于卖方：在签订房屋买卖协议前，应确保买方具备购买资格，避免因买方资格问题导致协议无效。同时，应如实告知房屋的真实情况，包括是否能够办理过户手续等，避免因隐瞒真实情况而承担法律责任。
- 对于买方：在购买集体土地产权房屋时，应仔细了解相关法律法规和政策规定，确保自己具备购买资格。如果无法办理过户手续，应谨慎考虑是否购买，并可以在协议中约定相应的违约责任和赔偿条款，以降低风险。
最后，集体土地产权房屋不能过户时买卖协议的效力问题较为复杂，需要综合考虑多种因素。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。