物业确实会和业主签合同，这是双方建立法律关系、明确权利义务的重要基础。具体来说，物业与业主之间的合同签订情况可以分为以下几种：

1. 前期物业服务合同

   • 签订主体：在业主委员会成立前，由建设单位（如开发商）与物业服务企业签订。
   • 特点与效力：该合同对业主具有法律约束力，业主购买房屋即视为默认接受合同条款。它详细规定了物业服务企业应提供的服务内容、服务标准、收费标准等，业主需按合同约定享受服务并缴纳物业费。
   • 实例：开发商在楼盘建设阶段与物业服务企业签订前期物业服务合同，业主购房后即成为该合同的当事人，需遵守合同约定。

2. 物业服务合同（正式）

   • 签订主体：业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
   • 特点与效力：该合同反映了业主的共同意愿和需求，明确规定了双方的权利义务。它需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后签订，对全体业主具有法律约束力。
   • 实例：小区业主大会成立后，通过法定程序选聘物业服务企业，并由业主委员会与其签订物业服务合同，明确服务内容、费用标准等。

3. 个别服务协议

   • 签订主体：在特定情况下，物业与单个业主也可能直接签订个别服务协议。
   • 特点与效力：这种合同更加个性化、针对性强，满足个别业主的特殊需求。它详细约定了服务的具体内容、双方的权利义务、违约责任等条款，对签订双方具有法律约束力。
   • 实例：业主因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁）与物业协商一致后签订个别服务协议，并支付额外费用。

合同的重要性与作用：

• 明确双方权利义务：物业服务合同详细规定了物业公司和业主之间的权利和义务，如物业公司负责小区的管理、维护、修缮等工作，而业主则需按时交纳物业费。
• 解决纠纷依据：一旦在物业服务过程中出现问题或纠纷，双方可以依据合同中的约定进行协商和解决，从而有效维护各自的合法权益。
• 保障服务质量：合同中明确的服务范围和质量标准，为物业公司提供了明确的服务导向，同时也为业主监督物业服务质量提供了依据。

建议与提醒：

• 在签订物业服务合同时，无论是业主委员会还是单个业主，都应仔细审查合同条款，确保自身权益得到充分保护。特别是要注意合同中的服务内容、服务质量标准、服务费用及支付方式、双方权利义务、违约责任等关键条款。
• 如遇合同问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律意见和帮助。

综上所述，物业与业主之间签订合同是法律的要求，也是双方合作的基础。它不仅明确了双方的权利和义务，还为保障服务质量和解决纠纷提供了重要依据。因此，无论是前期物业服务合同、正式的物业服务合同还是个别服务协议，都是物业与业主之间不可或缺的法律文件。