租房合同由亲戚代签的有效性主要取决于代签人是否获得授权以及相对方是否有合理理由相信其有代理权。以下是对这一问题的详细分析：
一、有代理权的代签
事前获得授权：
- 如果亲戚在代签租房合同之前已经获得了承租人或出租人的书面（如授权委托书）或明确的口头授权，该代签合同即为有效。授权委托书中应明确载明代理人姓名、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或盖章。
- 举例：小张因工作在外地，电话委托其叔叔代签租房合同，叔叔按小张要求签订合同，此合同对小张具有法律约束力。
事后得到追认：
- 若亲戚在未事先获得授权的情况下代签了租房合同，但被代签方事后通过书面、口头表示或实际履行合同义务的方式对代签行为予以追认，合同同样有效。
- 举例：小李的母亲未经授权代签租房合同，小李后来知情并未提出异议，且按合同约定支付租金，视为对母亲代签行为的追认。
二、无代理权的代签
- 若亲戚未获任何授权且事后也未得到追认，擅自代签租房合同，则该合同对被代签人不发生效力。但若相对人有理由相信代签人有代理权，即构成表见代理，合同仍可能有效。这要求相对人主观上善意且无过失，并有充分理由相信代签人有代理权。
- 举例：小王的姑姑持小王身份证和房产证以小王名义签订租房合同，若租客有理由相信姑姑有授权，即使小王实际上未授权，合同也可能因表见代理而有效。
三、特殊注意事项
- 某些特殊房屋租赁合同：可能需要本人亲自到场签署或提供特定身份证明文件，此时亲戚的代签可能无法满足合同有效性要求。
- 避免纠纷和风险：建议签订租房合同时尽量亲自到场，并确保所有相关文件的齐全和合规性。如无法亲自到场，应通过合法、有效方式授予他人代理权，并明确代理范围和权限。
四、法律建议
- 确保代理权明确：在代签前务必确认代签人具有明确代理权，并持有效授权委托书。
- 核实身份与资质：双方应核实对方身份及民事行为能力，确保合同有效性。
- 详细审查合同内容：签订合同前，仔细审阅合同条款，确保其真实、合法、有效，并明确双方权利义务。
- 办理登记备案手续：房屋租赁合同签订后，应向当地房产管理部门办理登记备案，增强合同法律效力，便于日后纠纷处理。
综上所述，租房合同由亲戚代签的有效性需根据具体情况判断。为确保合同有效并避免潜在风险，建议在签订租房合同时尽可能亲自参与，或确保代理人具备合法有效的代理权。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。