物业定价的规定主体及程序因物业类型、管理阶段和地区政策的不同而有所差异，但通常需遵循政府指导或市场调节原则，并确保定价过程的透明与合法性。以下是对这一问题的详细分析：
一、普通住宅物业的定价
前期物业服务阶段（业主大会成立前）
- 定价主体：由价格主管部门会同房地产行政主管部门共同制定基准价及浮动幅度。
- 定价依据：建设单位（开发商）在政府指导价范围内，根据物业服务内容、质量、成本及当地同类型小区物业费水平等因素，与物业服务企业协商确定具体价格，并需相关部门备案。
- 示例：如某地区规定基准价为每月每平方米1.5元，浮动10%，则开发商与物业可在1.35-1.65元/平方米·月范围内协商确定。
后期物业服务阶段（业主大会成立后）
- 定价主体：业主委员会与物业服务企业。
- 定价依据：业主委员会充分考虑物业服务实际需求、服务质量、成本支出及周边小区物业费标准，通过业主大会表决，获得专有部分占建筑物总面积过半且总人数过半的业主同意后，确定物业费价格。
- 示例：某小区业主大会成立后，经表决同意将物业费从1.2元调整为1.6元/平方米·月。
二、非住宅物业的定价
- 定价主体：业主或业主委员会与物业服务企业通过平等协商确定。
- 定价依据：考虑市场行情、服务需求、成本等因素，更加灵活。
- 示例：某商业写字楼根据高端定位和服务内容，协商确定物业费为30元/平方米·月。
三、物业定价的程序与监督
- 前期公示与备案：物业服务企业应在前期物业服务合同中明确收费标准，并在物业管理区域显著位置公示，接受业主和政府部门的监督。
- 调整程序：如需调整物业费标准，物业服务企业应首先与业主或业主委员会协商，必要时召开业主大会进行表决，并报政府价格主管部门备案或批准。
- 政策遵循：所有定价行为均需符合当地政府的法规和政策要求，确保定价的合法性与合理性。
四、法律建议
- 了解当地政策：不同地区对物业定价的规定可能有所不同，因此建议首先了解当地的具体政策和规定。
- 参与业主大会：作为业主，积极参与业主大会，对物业定价等事项发表意见，维护自身权益。
- 监督物业定价：对物业定价过程进行监督，确保定价的透明与合法性。如发现物业定价存在不合理或违法行为，可向相关部门投诉或寻求法律途径解决。
总结来说，物业定价是一个涉及多方面因素和多个参与主体的复杂过程。在不同阶段和情况下，定价主体和依据会有所不同。但无论何种情况，都应在政府指导价标准范围内进行（如有政府指导价的话），并通过物业服务合同明确约定。同时，对于定价争议，应依法依规寻求相关部门的协调或裁定，以维护双方的合法权益。如果您在物业定价方面遇到任何问题，可以直接向我咨询。