农村宅基地转让协议书原则上需要房产证（或相关权属证明），但实践中存在特殊情况，需分情况讨论：

1. 法律层面：宅基地转让需以合法权属证明为前提
   根据《土地管理法》及《民法典》相关规定，宅基地使用权转让必须以“合法取得权属”为基础。房产证（或《集体土地使用证》《不动产权证书》）是证明宅基地使用权归属的核心文件。若未取得权属证明，转让协议可能因“标的物权属不明”被认定无效。
   例外情形：若因历史遗留问题未办理房产证，但能通过村委会证明、政府文件等材料证明权属，部分地区可能认可转让效力，但需结合地方政策。

2. 实践层面：无房产证的转让风险极高

   • 合同效力风险：未取得房产证时，转让协议可能被认定为“效力待定”或“无效”，买方可能无法主张物权。
     
   • 行政处罚风险：若宅基地存在权属争议或未依法审批，转让行为可能涉嫌违法用地，双方均可能面临行政处罚。
     
   • 拆迁补偿风险：无房产证的宅基地在拆迁时，补偿款可能归原权利人所有，买方难以主张权益。

3. 操作建议：务必完善权属手续后再转让

   • 步骤1：确认宅基地已取得房产证或合法权属证明（如《集体土地使用证》）。
     
   • 步骤2：若未办证，需先向村委会申请补办，或通过政府确权程序明确权属。
     
   • 步骤3：签订转让协议时，明确约定“权属转移条件”（如办证后过户）及违约责任，降低风险。

总结：农村宅基地转让协议书需以房产证（或合法权属证明）为基础，无证转让可能引发法律纠纷。若您正在处理此类问题，建议提供具体细节（如是否已办证、地方政策等），我可进一步分析风险点及解决方案。