关于五证不全的房子在《民法典》及《中华人民共和国商品房管理条例》中的交易限制，明确结论如下：

1. 《民法典》中的相关规定

   • 核心条款：根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。但此条款强调的是合同效力与物权变动的区分，并未直接规定五证不全的房子不允许交易。
   • 法律后果：然而，若房屋五证不全，可能意味着开发商未取得合法的开发、销售资格，此时签订的房屋买卖合同可能因违反法律、行政法规的强制性规定（如《城市房地产管理法》中关于商品房预售需取得预售许可证的规定）而被认定为无效。无效合同自始没有法律约束力，购房者可能面临无法取得房屋所有权、无法要求开发商履行合同义务等风险。

2. 《中华人民共和国商品房管理条例》（实际应为《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》等相关规定）

   • 预售许可制度：根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合一定条件，包括已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上并已经确定施工进度和竣工交付日期、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记并取得商品房预售许可证明。未取得预售许可证明的，不得进行商品房预售。
   • 销售禁止：若开发商未取得五证（通常包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），则其销售行为可能构成违法销售，购房者购买此类房屋将面临较大风险，如无法办理产权登记、合同无效等。

综合分析与建议：

• 法律风险：购买五证不全的房子，购房者可能面临合同无效、无法取得房屋所有权、无法办理产权登记、开发商违约或跑路等风险。
• 建议措施：
  1. 谨慎购买：在购买房屋前，务必核实开发商是否已取得五证，特别是商品房预售许可证。
  2. 合同审查：若决定购买，应仔细审查房屋买卖合同，确保合同内容合法、有效，并明确双方的权利义务。
  3. 法律咨询：在签订合同前，建议咨询专业律师，了解相关法律风险及防范措施。
  4. 证据保留：保留好所有与购房相关的证据，如合同、付款凭证、宣传资料等，以备不时之需。

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