物业确实需要与业主或相关主体签订合同，这是确保双方权益、规范物业服务行为的重要基础。具体来说，根据不同情形，物业与业主或相关主体签订的合同类型和签订主体可能有所不同，以下从几个方面详细阐述：

一、合同类型及签订主体

1. 前期物业服务合同

   • 签订主体：在业主委员会成立前，由建设单位（开发商）与物业服务企业签订。
   • 特点：该合同对业主具有法律约束力，业主购买房屋即视为默认接受合同条款。它明确了在业主入住前，物业服务企业应提供的服务内容、标准及费用等。

2. 物业服务合同

   • 签订主体：业主委员会成立后，由业主委员会（代表业主）与业主大会选聘的物业服务企业签订。
   • 特点：该合同反映了业主的共同意愿和需求，是业主与物业服务企业之间正式的服务协议。它详细规定了服务内容、质量标准、费用及支付方式、双方权利义务等。
   • 签订条件：需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

3. 个别服务协议

   • 签订主体：物业与单个业主。
   • 特点：针对个别业主的特殊需求而签订，如珍贵物品保管、定期深度清洁等。这类协议个性化强，满足业主的特定需求，并通常涉及额外费用的支付。

二、合同的重要性与必要性

1. 明确双方权利义务：合同详细规定了物业服务企业和业主各自的权利和义务，如物业服务企业应提供的服务内容、标准，业主应按时缴纳物业费、遵守小区规定等。
2. 保障服务质量：合同中的服务质量标准为物业服务企业提供了明确的服务指南，业主可以依据合同条款监督物业的工作，确保服务质量符合约定。
3. 解决纠纷的依据：在物业管理过程中出现的各种纠纷，如物业费缴纳纠纷、服务质量纠纷等，合同是解决问题的重要依据。法院或仲裁机构会根据合同条款判断双方的是非对错，并作出相应裁决。

三、特殊情况下的处理

1. 事实服务关系：即使未签订正式书面合同，但如果物业服务企业实际提供了物业服务，且业主事实上接受了相关服务，双方就形成了事实上的物业服务关系。在这种情况下，业主仍应支付相应的物业费，双方的权利义务受相关法律法规和行业规范的约束。
2. 相关规定或约定的约束力：如果存在业主委员会代表业主签订的物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。小区的业主公约、临时管理规约等对物业服务及费用缴纳有明确规定时，业主也应遵守。

四、法律建议

1. 签订合同前：业主在签订物业服务合同前，应仔细阅读合同条款，特别是关于服务内容、质量标准、费用及支付方式、双方权利义务等关键条款。如有疑问或需要修改，应及时与物业服务企业沟通，确保合同条款符合自身需求。
2. 履行合同过程中：业主和物业服务企业均应严格遵守合同约定，共同维护良好的物业管理秩序。如一方违反合同约定，另一方有权要求违约方承担违约责任。
3. 纠纷处理：在物业管理过程中出现纠纷时，双方应首先通过协商解决。如协商不成，可以寻求业主委员会、社区居委会等第三方机构的调解。若仍无法解决，可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁机构仲裁。

总结来说，物业与业主之间签订合同是法律的要求，也是双方合作的基础。合同不仅明确了双方的权利和义务，还为保障服务质量和解决纠纷提供了重要依据。因此，无论是前期物业服务合同、物业服务合同还是个别服务协议，都是确保物业与业主之间和谐共处、共同发展的关键。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。