结论：商业用地或仓库在符合法定条件的情况下可以设立公司。以下从不同角度进行详细分析：

1. 土地用途与规划许可角度 根据《中华人民共和国土地管理法》及《城乡规划法》相关规定，土地用途需严格遵循规划用途使用。若仓库所在土地性质为商业用地（规划用途包含商业服务功能），且未被限制特定经营业态，则可直接用于设立公司。若土地规划用途为仓储用地，需核查当地规划部门是否允许仓储用地兼容商业办公功能。例如，部分城市允许仓储用地通过补缴土地出让金方式变更用途为商业兼容仓储，此时可依法设立公司。

2. 产权证明与登记要求角度 设立公司需提供合法有效的产权证明文件。若仓库为自有产权，需确保房产证登记用途与实际使用用途一致；若为租赁场地，需审查租赁合同是否明确允许商业经营，并要求出租方提供产权证明。实践中，部分老旧仓库可能存在产权证登记用途与实际不符的情况，此时需先通过规划部门办理用途变更手续，否则可能面临工商登记障碍。

3. 行业准入与环保要求角度 除土地性质外，还需考虑公司经营范围是否符合行业准入要求。例如，拟设立化工仓储企业需通过环保部门环评审批，且仓储设施需符合危险化学品储存标准。若仓库位于居民区附近，可能面临环保、消防等部门的额外限制。建议设立前向当地市场监管部门查询《市场准入负面清单》，确认拟经营项目是否属于限制或禁止类。

4. 工商登记实务操作角度 根据《公司登记管理条例》，公司登记需提交住所使用证明。若仓库符合上述条件，可作为公司注册地址使用。但需注意：部分城市对商业用房作为注册地址有特殊要求，如需提供居委会或物业出具的同意使用证明；部分行业（如金融、教育等）可能要求注册地址为商用办公楼而非仓储场所。

实务建议：

1. 设立前务必核查土地规划用途、产权证明及行业准入条件
2. 租赁仓库作为注册地址的，建议在合同中明确约定用途变更条款
3. 涉及土地用途变更的，建议委托专业机构办理规划调整手续
4. 具体操作前可向当地市场监管部门预审注册地址合规性

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体地区的操作细则。