结论前置：公司被破产清算时，租赁合同的效力并非一概而论，而是取决于管理人的决定、租赁合同的具体情况以及相关法律法规的规定。以下从不同角度进行详细分析：
一、管理人选择继续履行合同的情况
法律依据：
- 根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同（如租赁合同），有权决定解除或继续履行。若管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方，或收到催告后30日内未答复，视为解除合同。
- 同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条（买卖不破租赁原则），在破产程序中，若租赁合同已实际履行且承租人占有租赁物，即使租赁物所有权因破产财产处置发生变动，原租赁合同对受让人仍具有约束力。
实务分析：
- 如果管理人认为继续履行租赁合同有利于破产财产的增值，比如租赁收益能够覆盖成本，或者租赁物对破产企业的重整或资产整合至关重要，那么管理人可能会选择继续履行合同。
- 在这种情况下，租赁合同持续有效，管理人需全面履行出租人义务，如维修、配合办理证照等。承租人也有权要求管理人提供担保，以确保合同的继续履行。
二、管理人选择解除合同的情况
法定情形：
- 租赁物为破产重整必需但现租户阻碍资产整合；
- 继续履行将导致债务人财产减损，如长期亏损的租赁项目；
- 合同存在显失公平条款，如过高违约金。
程序要求：
- 管理人须书面通知承租人并说明理由，否则可能构成违约。若管理人未在规定时间内通知或答复，视为解除合同。
实务分析：
- 如果管理人评估后认为解除租赁合同更符合破产企业和全体债权人的利益，比如租赁物可以更高价格出售或用于其他更有价值的用途，那么管理人可能会选择解除合同。
- 在这种情况下，承租人可能面临搬迁、损失装修残值等风险，但有权根据合同约定和法律规定要求管理人承担相应的赔偿责任。
三、特殊情形下的处理规则
共益债务认定：
- 若管理人决定继续履行合同，由此产生的债务（如欠付租金）可作为共益债务优先清偿。这有助于保障承租人的合法权益，确保合同的顺利履行。
长期租赁合同的限制：
- 根据《最高人民法院关于适用〈企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十一条，若租赁合同剩余期限超过破产程序终结预期时间，管理人可主张缩短至程序终结日。这有助于平衡承租人和破产企业之间的利益。
抵押权与租赁权的冲突：
- 若租赁物已设定抵押且抵押权人主张行使权利，需区分先租后抵和先抵后租两种情况。先租后抵的，租赁合同不受影响；先抵后租的，抵押权实现时租赁合同对受让人不具有约束力。这有助于保护抵押权人的合法权益，同时维护租赁市场的稳定。
四、实务操作建议
承租人权利保障：
- 及时申报债权，包括未到期租金差额补偿、装修残值损失等；
- 关注管理人公告，主动参与债权人会议提出异议；
- 在管理人选择解除合同时，根据合同约定和法律规定要求管理人承担赔偿责任。
管理人决策要点：
- 综合评估合同履行成本与收益，如租金收入与空置损失+解约赔偿的比较；
- 审查合同条款是否存在可撤销事由，如欺诈、胁迫等；
- 在决定继续履行或解除合同时，充分考虑承租人的合法权益和破产企业的整体利益。
司法实践参考：
- 最高院相关案例明确，管理人无正当理由解除合同应承担赔偿责任；
- 部分地方法院允许通过拍卖公告特别约定“带租约拍卖”，但需平衡全体债权人利益。这有助于为实务操作提供指导和参考。
总结与建议：公司被破产清算时，租赁合同的效力取决于多种因素。作为承租人或出租人，在面临这种情况时，应及时咨询专业律师（即我本人，胡亚楠律师）的意见，了解自己的权利和义务。同时，根据具体情况采取适当的措施来维护自己的合法权益，如与破产管理人协商、参与破产程序中的相关讨论和决策等。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。