单个小业主与物业公司签订的物业服务合同，在符合法定条件的情况下是有效的。以下是对这一问题的详细分析：

一、合同效力的基本原则

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为有效的条件主要包括：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：小业主作为房屋的所有权人或使用权人，具备签订物业服务合同的民事行为能力。
2. 意思表示真实：双方当事人在签订合同时，意思表示应当真实、自愿，不存在欺诈、胁迫等情形。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：物业服务合同的内容应当合法，不得违反国家法律法规的强制性规定，也不得违背社会公德和公共秩序。

二、物业服务合同的特殊性

物业服务合同属于服务合同的一种，其特殊性在于：

1. 合同标的的特殊性：物业服务合同的标的是物业服务，即物业公司为小业主提供的物业管理服务，包括房屋维修、绿化养护、安全保卫等。
2. 合同期限的长期性：物业服务合同通常具有较长的履行期限，可能涉及数年甚至数十年。
3. 合同内容的复杂性：物业服务合同的内容通常较为复杂，涉及多个方面的服务内容和标准。

三、物业服务合同有效的具体条件

除了满足上述合同效力的基本原则外，物业服务合同要有效，还需满足以下具体条件：

1. 物业公司具备相应的资质：物业公司应当具备从事物业管理服务的资质和条件，包括相应的注册资本、专业人员、管理制度等。
2. 合同内容合法且明确：物业服务合同应当明确记载双方当事人的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用等关键条款，且内容不得违反国家法律法规的强制性规定。
3. 合同签订程序合法：物业服务合同的签订应当遵循法定程序，如双方当事人应当亲自签署或授权他人签署合同，合同应当加盖公章或合同专用章等。

四、可能影响合同效力的情形

虽然物业服务合同在符合上述条件的情况下是有效的，但以下情形可能会影响合同的效力：

1. 物业公司超越资质范围签订合同：如果物业公司超越其资质范围签订物业服务合同，该合同可能因违反法律法规的强制性规定而无效。
2. 合同内容存在欺诈、胁迫等情形：如果物业服务合同的内容存在欺诈、胁迫等情形，导致小业主的意思表示不真实，该合同可能因违反意思表示真实的原则而无效。
3. 合同违反法律法规的强制性规定：如果物业服务合同的内容违反国家法律法规的强制性规定，如违反物业管理条例的相关规定，该合同可能因违法而无效。

五、建议与注意事项

1. 在签订合同时仔细审查合同条款：小业主在签订物业服务合同时，应当仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确，且符合自己的需求和利益。
2. 了解物业公司的资质和信誉：在选择物业公司时，小业主应当了解物业公司的资质和信誉情况，选择具备相应资质和良好信誉的物业公司签订合同。
3. 及时咨询专业律师：如果在签订或履行物业服务合同过程中遇到法律问题或纠纷，小业主可以及时向我咨询，以获取专业的法律意见和帮助。

综上所述，单个小业主与物业公司签订的物业服务合同在符合法定条件的情况下是有效的。小业主在签订合同时应当仔细审查合同条款、了解物业公司的资质和信誉情况，并在遇到法律问题时及时咨询专业律师。