结论：新房主是否有权主张房屋租赁合同无效，需根据租赁合同签订时间与房屋查封时间的先后顺序，以及是否存在恶意串通等情形来判断。具体分析如下：
一、租赁合同签订在房屋查封之前
合同效力：
- 如果租赁合同是在房屋被查封之前签订的，并且承租人已经实际占有并使用该房屋，那么该租赁合同是有效的。根据“买卖不破租赁”的原则，即使房屋在租赁期间被拍卖，原租赁合同对新房主仍然具有法律效力，承租人可以继续使用房屋至合同期满。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条也明确：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”
实际操作：
- 在这种情况下，新房主需要继续履行原租赁合同，除非承租人同意提前解除合同或存在其他法定解除情形。
二、租赁合同签订在房屋查封之后
合同效力：
- 如果租赁合同是在房屋被查封之后签订的，那么该合同通常无效。因为查封期间，被执行人擅自处分被查封财产的行为是无效的，这包括签订租赁合同。
法律依据：
- 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”
实际操作：
- 在这种情况下，新房主有权要求承租人腾退房屋，因为租赁合同无效，承租人不再享有继续使用房屋的权利。
三、存在恶意串通情形
合同效力：
- 如果出租人与承租人在明知房屋被查封的情况下，仍然恶意串通签订租赁合同，意图通过虚假租赁来干扰司法执行或损害申请执行人等相关方利益，那么该租赁合同将被认定为无效。
法律依据：
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
实际操作：
- 在这种情况下，新房主不仅有权要求承租人腾退房屋，还可以向相关部门举报出租人与承租人的恶意串通行为，并要求他们承担相应的法律责任。
四、对承租人的建议
- 在签订租赁合同之前，务必了解清楚房屋的状况，包括是否被查封等司法限制情况。这可以通过查询相关部门的登记信息或咨询专业律师来实现。
- 如果房屋在租赁期间被查封，承租人应及时与出租人沟通，了解自己的权益和义务。同时，也要关注房屋的司法处置进展，以便及时做出应对。
总结：新房主是否有权主张房屋租赁合同无效，取决于租赁合同签订时间与房屋查封时间的先后顺序以及是否存在恶意串通等情形。作为承租人，在签订租赁合同前应充分了解房屋状况，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。