结论：中介费超过房款的3%是否合法，不能一概而论，需结合具体情况判断，包括当地市场惯例、中介服务内容、双方约定以及是否违反法律法规的强制性规定等。

1. 合同自由原则与中介费约定

• 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同双方有权在平等、自愿的基础上约定合同内容，包括中介费的金额。因此，如果双方在合同中明确约定了中介费超过房款的3%，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么该约定是有效的。
• 然而，合同自由并非绝对，它受到法律法规的约束。如果中介费约定过高，可能被视为显失公平或利用优势地位损害对方利益，从而面临被法院或仲裁机构调整的风险。

2. 当地市场惯例与中介费标准

• 在房产租赁市场中，中介费的标准往往受到当地市场惯例的影响。如果当地普遍的中介费标准远低于房款的3%，那么约定超过这一标准的中介费可能会引发争议。
• 在这种情况下，即使双方在合同中约定了较高的中介费，也可能因为违反市场惯例或公序良俗而面临被调整或无效的风险。

3. 中介服务内容与中介费匹配性

• 中介费的高低应与中介提供的服务内容相匹配。如果中介仅提供了基本的房源信息，却收取了高额的中介费，那么这种约定可能被视为不合理。
• 相反，如果中介提供了全面的服务，包括房源筛选、合同起草、法律咨询等，且这些服务确实需要较高的成本，那么约定较高的中介费可能是合理的。

4. 法律法规的强制性规定

• 在某些地区或特定情况下，法律法规可能对中介费有明确的限制或规定。如果当地法律法规明确规定了中介费的上限，那么约定超过这一上限的中介费将是违法的。
• 因此，在签订房产租赁合同时，双方应仔细了解并遵守当地的法律法规，以确保中介费的约定合法有效。

5. 实际操作建议

• 对于租客：在签订房产租赁合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于中介费的约定。如果认为中介费过高或不合理，可以与中介进行协商，争取降低中介费或要求中介提供更全面的服务。
• 对于中介：应合理设定中介费标准，确保与提供的服务内容相匹配。同时，应遵守当地的法律法规和市场惯例，避免因中介费约定过高而引发争议或法律风险。

总结：中介费超过房款的3%是否合法，需结合具体情况判断。在签订房产租赁合同时，双方应充分了解并遵守当地的法律法规和市场惯例，合理设定中介费标准，以确保合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。