物业服务合同确实需要与业主（或业主代表）签订，但具体签订形式和主体可能因情况而异。以下是对这一问题的详细分析：

一、合同类型及签订主体

1. 前期物业服务合同

   • 签订主体：在业主大会成立前，由建设单位（如开发商）与物业服务企业签订。
   • 特点：此合同对全体业主具有约束力，业主购买房屋即视为默认接受合同条款。例如，开发商在楼盘建设阶段与物业服务企业签订前期物业服务合同，业主购房后需按合同约定享受服务并缴纳物业费。

2. 正式物业服务合同

   • 签订主体：业主大会成立后，由业主委员会（代表业主）与业主大会选聘的物业服务企业签订。
   • 特点：反映业主共同意愿和需求，明确双方权利义务。签订此合同需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。例如，小区业主大会成立后，通过法定程序选聘物业服务企业，并由业主委员会与其签订物业服务合同，明确服务内容、费用标准等。

3. 个别服务协议

   • 签订主体：物业与单个业主。
   • 特点：个性化、针对性强，满足个别业主特殊需求。例如，业主因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁）与物业协商一致后签订个别服务协议，并支付额外费用。

二、合同的重要性

1. 明确服务内容：合同会详细规定物业服务的范围和标准，如保洁、安保、绿化、维修等具体事项，确保业主了解并享受到应有的服务。
2. 保障双方权益：通过合同条款，可以明确物业和业主各自的权利和义务，避免在服务过程中产生不必要的纠纷。例如，合同中可以约定物业费的缴纳方式、时间以及违约责任等。
3. 提供维权依据：如果一方违反合同约定，另一方可以依据合同寻求法律救济，维护自己的合法权益。

三、法律建议

1. 对于业主：

   • 在购房时，应仔细阅读前期物业服务合同，了解服务内容、费用标准等条款。
   • 业主大会成立后，积极参与业主大会，对选聘物业服务企业等重大事项发表意见。
   • 如对物业服务有特殊需求，可与物业协商签订个别服务协议。

2. 对于物业服务企业：

   • 在签订合同时，应确保合同条款明确、具体，避免模糊不清导致后续纠纷。
   • 严格按照合同约定提供服务，确保服务质量符合标准。
   • 如需变更合同条款或提高服务费用，应提前与业主或业主委员会协商，并按照法定程序进行表决。

总结来说，物业服务合同是确保物业和业主双方权益的重要文件。根据不同情形选择合适的合同类型，并明确合同内容要点，有助于保障物业服务的顺利进行并减少潜在的纠纷风险。如果您在物业服务合同签订或履行过程中遇到任何问题，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。