结论前置：房屋预售合同本身不能直接作为抵押物到银行做抵押合同使用，但预购商品房的期待权益在一定条件下可以设定抵押，并通过办理相关手续确保抵押权人的权益得到法律保障。
法律背景与原理
预售商品房抵押的合法性：
- 根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款，预购商品房贷款抵押是合法的。它指的是购房者在支付首期房价款后，由贷款银行代其支付剩余购房款，并将所购预售商品房抵押给银行作为偿还贷款的担保。
物权与抵押权：
- 根据《中华人民共和国民法典》，物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记。对于预售商品房，尽管房屋尚未建成，但通过办理抵押预告登记，可以在一定程度上保障抵押权人的权益。
财产抵押条件：
- 在法律上，能够设立抵押权的财产必须是可转让的，且抵押人需对该财产拥有所有权或处分权。在房屋预售阶段，购房者虽未取得房屋所有权，但享有未来取得所有权的期待权利，这种期待权利在一定条件下可以设定抵押。
操作流程与注意事项
签订合法有效的房屋预售合同：
- 这是预购商品房抵押的前提，合同内容需合法、有效，且明确双方的权利和义务。
支付首付款：
- 购房者需按合同约定支付首期房价款，这是申请贷款和办理抵押的前提条件。
申请贷款及签订抵押合同：
- 购房者向银行申请贷款，并与银行签订抵押合同，将预购商品房的期待权益抵押给银行。抵押合同需明确抵押物、抵押范围、抵押期限、抵押权实现方式等关键条款。
办理抵押预告登记：
- 抵押合同签订后30日内，需到房地产管理部门办理抵押预告登记。这是确保抵押权人权益得到法律保障的重要步骤，未经登记的抵押权未设立。
开发商责任：
- 在房屋交付并办理正式产权登记及抵押登记之前，开发商可能需承担阶段性保证责任，确保购房者能够按时还款并办理相关手续。
特别提醒与法律后果
预售合同的有效性至关重要：
- 若预售合同存在无效或可撤销情形，如欺诈、胁迫、显失公平等，将直接影响抵押的效力。银行在接受抵押时，应对预售合同的有效性进行严格审查。
抵押登记不可或缺：
- 未经登记的抵押权未设立，银行等债权人的权益将无法得到有效保障。因此，办理抵押预告登记是确保抵押权有效的关键步骤。
法律后果：
- 如果购房者未能按时还款，银行有权根据抵押合同和预告登记，要求购房者承担违约责任，并有权依法处置抵押物（即预购商品房的期待权益）。在房屋建成并办理正式产权登记后，银行还可以要求将抵押权转为正式抵押权，并依法行使优先受偿权。
实际操作建议
- 在房屋预售阶段如需融资支持，购房者应咨询专业金融机构或律师（即向我咨询），了解具体融资方式和潜在法律风险。
- 购房者应仔细阅读预售合同和抵押合同条款，确保自己的权益得到充分保障。
- 在办理抵押预告登记时，购房者应配合银行和房地产管理部门的要求，提供必要的文件和资料。
综上所述，虽然房屋预售合同本身不能直接作为抵押物到银行做抵押合同使用，但在一定条件下，预购商品房的期待权益可以设定抵押，并通过办理相关手续确保抵押权人的权益得到法律保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。