抵押权实现后，租赁款的归属需根据具体情况来判断，并非一成不变。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、一般情况下的租金归属
在抵押权未实现，且抵押物未被扣押或进入破产程序等特殊情况下，抵押房产的租金通常归房屋所有权人（即抵押人）所有。这是因为抵押权仅作为对房屋的一种担保物权，并不改变房屋的所有权归属。抵押人在未发生法定的或约定的实现抵押权的情形下，依然享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这其中自然包括了收取租金的权利。
二、抵押权实现过程中的租金归属
债务履行期届满，债务人不履行债务导致抵押物被扣押：
- 当债务人未能按期履行债务，且抵押物因此被人民法院依法扣押时，情况就发生了变化。自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押物的法定孳息，如租金。但这一权利的实现有一个前提，即抵押权人必须通知应当清偿法定孳息的义务人（如租户）。如果抵押权人未履行通知义务，即便抵押物被扣押，租金仍归抵押人所有。
- 抵押权人收取的租金，首先用于充抵收取孳息的费用，其次用于清偿主债权的利息，最后用于清偿主债权本身。这一规定确保了抵押权人在实现抵押权的过程中，能够合理、有序地获得经济补偿。
抵押合同中的特别约定：
- 如果抵押人和抵押权人在抵押合同中对于租金的归属有特别的约定，那么应严格按照合同的约定来处理。这体现了合同法中的意思自治原则，即双方当事人在法律允许的范围内，有权自由约定合同的内容。因此，在签订抵押合同时，双方应充分考虑并明确约定租金的归属问题，以避免未来可能出现的纠纷。
三、破产程序中的特殊处理
在破产程序中，抵押物的租金可能会受到特殊的法律处理。此时，租金的归属可能需要根据破产法的相关规定来确定。例如，在破产清算中，抵押物的租金可能作为破产财产的一部分，用于清偿破产债权。而在破产重整或和解程序中，租金的归属则可能根据重整计划或和解协议的约定来确定。
四、法律建议
- 明确约定租金归属：在签订抵押合同时，双方应充分考虑并明确约定租金的归属问题。这不仅可以避免未来可能出现的纠纷，还可以为双方提供明确的法律预期。
- 及时履行通知义务：如果抵押物被扣押，且抵押权人希望收取租金，那么应及时履行通知义务，通知应当清偿法定孳息的义务人（如租户）。否则，租金可能仍归抵押人所有。
- 关注破产程序：如果抵押物进入破产程序，那么应密切关注破产法的相关规定和破产程序的进展。这有助于了解租金的归属问题，并采取相应的法律措施来保护自己的权益。
总结来说，抵押权实现后租赁款的归属需根据具体情况来判断。在处理这类问题时，建议直接向我咨询，以确保各方的合法权益得到妥善保护。