房贷逾期后，房子通常是由法院拍卖，而非银行直接拍卖。以下是详细分析：
一、拍卖主体与法律程序
银行无权直接拍卖：
- 银行作为债权人，在借款人房贷逾期时，虽然有权采取一系列措施追讨欠款，但无权直接拍卖抵押的房产。银行需通过法律途径，即向法院提起诉讼，获得胜诉判决后，再申请强制执行，由法院负责拍卖房产。
法院拍卖流程：
- 起诉阶段：银行向法院提交借款合同、逾期证明等证据材料，请求判令借款人履行还款义务。
- 判决与执行：若借款人未履行生效判决，银行可申请强制执行。法院将查封房产，并委托评估机构确定市场价值。
- 拍卖公告：法院通过司法拍卖平台发布房产信息，明确起拍价（通常为评估价的70%-80%）、竞拍规则等。
- 拍卖成交：竞买人参与竞拍，最终成交后，法院出具裁定确认拍卖结果的法律效力，买受人办理相关证照变更和产权过户手续。
二、拍卖条件与特殊情况
拍卖条件：
- 房贷逾期达到合同约定的处置条件，如连续逾期达到一定期限（具体根据合同约定）。
- 银行已通过法律途径获得胜诉判决，且借款人未履行还款义务。
特殊情况：
- 唯一住房保障：若被执行人名下仅有一套满足基本居住需求的房产，法院在执行时可能暂缓拍卖或预留租金。但需满足“面积不超标”“无恶意逃债”等条件。例如，若房屋面积远超当地廉租住房保障面积标准，或被执行人存在恶意转移财产等行为，法院仍可能拍卖房产。
- 协商还款机会：在拍卖前，债务人可与银行协商分期偿还或重组债务，避免房产被处置。若双方能达成一致，银行可能撤回拍卖申请。
三、拍卖过程中的关键注意事项
价格形成机制：
- 起拍价由法院参考评估报告确定，可能低于市场价以吸引竞买人。
- 若首次流拍，后续拍卖可逐次降价（通常不超过20%）。
税费承担：
- 买受人需缴纳契税、印花税等（约3%-5%），而增值税、土地增值税等可能由原业主承担（需结合当地政策）。例如，一套评估价500万元的房产，买受人需准备约15万-25万元税费。
腾退风险：
- 若原业主拒绝搬离，买受人需通过法律途径解决，可能导致实际入住时间延迟。因此，在参与竞拍前，买受人应充分了解房产的占有使用情况，并做好应对准备。
四、建议与总结
- 借款人：为避免房产被拍卖，应尽力按时足额还款。若遇还款困难，应及时与银行沟通，寻求合适的解决方案，如协商还款计划、申请贷款展期等。
- 银行：在追讨欠款时，应遵循法律程序，通过法院进行拍卖等处置措施。同时，也应积极与借款人协商，寻求双方都能接受的解决方案。
- 买受人：在参与司法拍卖时，应充分了解房产的权属、占有使用情况、税费承担等信息，并做好风险评估和资金规划。
总结：房贷逾期后，房子由法院拍卖是常见的法律程序。借款人应尽力避免逾期还款，以维护自身权益；银行应遵循法律程序进行处置；买受人则应充分了解拍卖房产的相关信息并做好风险评估。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。