住房定金合同中，双方的权利义务主要通过合同条款来明确规定，核心在于确保定金罚则的适用及双方履约的保障，具体规定需涵盖以下关键内容：

1. 定金数额与支付方式

   • 合同应明确约定定金的具体金额（通常不超过主合同标的额的20%），以及支付时间、方式（如银行转账、现金等）。
     
   • 例如：买方需在签订合同后3日内支付定金5万元至卖方指定账户，逾期未支付视为违约。

2. 定金性质与罚则

   • 需明确定金为“立约定金”或“履约定金”，并约定罚则：
     
     • 若支付定金方违约（如买方不买、卖方不卖），无权要求返还定金或需双倍返还定金；
       
     • 若接收定金方违约，需双倍返还定金。
       
   • 例如：若买方因自身原因放弃购买，卖方有权没收定金；若卖方拒绝出售，需向买方返还10万元（双倍定金）。

3. 主合同履行条件

   • 合同应约定主合同（如房屋买卖合同）的签订时间、条件，以及定金与主合同的关系。
     
   • 例如：双方需在定金支付后15日内签订正式买卖合同，否则定金合同自动失效。

4. 双方义务与责任

   • 卖方义务：保证房屋权属清晰、无抵押/查封，配合办理过户等手续；
     
   • 买方义务：按约定支付房款、配合办理贷款/过户手续；
     
   • 违约责任：明确一方未履行义务时的赔偿责任（如违约金、损失赔偿范围）。
     
   • 例如：若卖方隐瞒房屋存在抵押，需退还定金并赔偿买方实际损失（如中介费、评估费等）。

5. 合同解除与终止条件

   • 约定合同解除的情形（如政策变化导致无法交易、一方严重违约等），以及解除后的定金处理方式。
     
   • 例如：因限购政策导致买方无购房资格，双方可协商解除合同，卖方需全额退还定金。

6. 争议解决方式

   • 明确争议解决途径（如协商、诉讼、仲裁），以及管辖法院或仲裁机构。
     
   • 例如：双方同意因本合同产生的争议由房屋所在地人民法院管辖。

注意事项：

• 定金合同需采用书面形式，否则可能被认定为“预付款”而非定金，无法适用定金罚则；
  
• 合同条款需符合《民法典》相关规定，避免显失公平或违法条款（如“定金一律不退”等霸王条款）。
  

如有具体合同条款或场景需要分析，可直接向我咨询。