租赁合同上签字的主体并非必须与申请营业执照的申请人一致，但需根据具体情况分析其法律效果及潜在风险。以下从不同角度为您详细阐述：
一、合同效力角度
合同相对性原则：根据《民法典》的相关规定，合同具有相对性，即合同的权利义务主要约束合同双方当事人。因此，租赁合同上签字的主体，通常是租赁关系的直接参与者，享有合同权利并承担合同义务。若签字主体并非申请营业执照的申请人，但合同内容合法、双方意思表示真实，且不存在其他无效情形，则该租赁合同对签字双方仍具有法律约束力。
实际使用与合同关系：若租赁房屋的实际使用人（即申请营业执照的申请人）并非租赁合同上的签字主体，但得到了签字主体的明确授权或事后追认，或者签字主体与实际使用人之间存在某种法律关系（如代理、委托等），使得实际使用人能够基于该法律关系享有租赁房屋的使用权，则不影响租赁合同的效力及实际使用人的合法使用。
二、营业执照申请角度
申请主体资格：申请营业执照的主体，通常是拟设立的企业或个体工商户的筹备组织或负责人。该主体需要提供租赁合同等场所证明文件，以证明其具备合法的经营场所。在此情况下，若租赁合同上的签字主体并非申请营业执照的申请人，但申请人能够提供其他证据（如授权委托书、租赁合同转让协议等）证明其有权使用该租赁房屋进行经营活动，则通常不影响营业执照的申请。
潜在风险：然而，若租赁合同上的签字主体与申请营业执照的申请人之间不存在任何法律关系，且签字主体拒绝承认申请人的使用权或提出异议，则可能导致申请人在申请营业执照时遇到障碍。此外，若因租赁合同纠纷导致房屋被收回或无法正常使用，也可能对申请人的经营活动造成不利影响。
三、法律建议
明确合同主体：在签订租赁合同时，建议明确合同双方主体及各自的权利义务，避免出现签字主体与实际使用人不一致的情况。若确实存在这种情况，应确保签字主体与实际使用人之间存在明确的法律关系，并签订相关协议以明确双方的权利义务。
完善授权手续：若申请营业执照的申请人并非租赁合同上的签字主体，但需要使用该租赁房屋进行经营活动，建议申请人与签字主体签订授权委托书或租赁合同转让协议等文件，以明确申请人有权使用该租赁房屋进行经营活动，并约定相关费用及责任承担等事项。
咨询专业律师：在涉及租赁合同及营业执照申请等法律问题时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议。律师可以根据您的具体情况提供针对性的法律方案，帮助您规避潜在的法律风险。
总结来说，租赁合同上签字的主体并非必须与申请营业执照的申请人一致，但需根据具体情况分析其法律效果及潜在风险。为确保您的合法权益不受损害，建议在签订租赁合同及申请营业执照时咨询专业律师的意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。