在房东委托第三方托管的情况下，租赁合同通常应与第三方托管公司签订，但具体还需根据房东与托管公司之间的委托协议内容来确定。以下是对这一问题的详细分析：

一、一般情况下的合同签订主体

1. 房东委托第三方托管：当房东将房屋委托给第三方托管公司进行管理时，托管公司会代表房东行使部分或全部房东的权利，包括与租客签订租赁合同。
2. 租赁合同签订：在大多数情况下，租客会直接与托管公司签订租赁合同，而不是与房东直接签订。这是因为托管公司已经获得了房东的授权，可以代表房东处理与房屋租赁相关的事宜。

二、特殊情况下的合同签订主体

1. 委托协议内容：虽然托管公司通常代表房东签订租赁合同，但具体还需根据房东与托管公司之间的委托协议内容来确定。如果委托协议中明确规定了租赁合同应由房东与租客直接签订，或者托管公司仅负责某些特定事宜（如收租、维修等），而不包括签订租赁合同，那么租赁合同就应由房东与租客直接签订。
2. 房东直接参与：在某些情况下，房东可能希望直接与租客签订租赁合同，以便更好地了解租客的情况和房屋的使用情况。这种情况下，即使房东委托了托管公司进行管理，也可能选择直接与租客签订租赁合同。

三、法律建议

1. 查看委托协议：作为租客，在签订租赁合同前，应仔细查看房东与托管公司之间的委托协议，了解托管公司的权限和责任。这有助于确定租赁合同应与谁签订，以及合同中的条款是否合法有效。
2. 确认合同主体：在签订租赁合同时，应确认合同主体是否明确、合法。如果合同主体不明确或存在争议，可能会导致合同无效或产生法律纠纷。
3. 咨询专业律师：如果对租赁合同的签订主体或合同条款存在疑问，建议咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见和建议，帮助租客维护自己的合法权益。

总结来说，在房东委托第三方托管的情况下，租赁合同通常应与第三方托管公司签订。但具体还需根据房东与托管公司之间的委托协议内容来确定。作为租客，在签订租赁合同前应仔细查看委托协议、确认合同主体，并在有疑问时咨询专业律师。如有任何法律问题，都可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律意见。