借条中抵押购房合同的有效性需根据具体情况判断，但通常仅凭借条中的抵押条款不足以使房屋抵押有效设立，必须满足法定条件。以下从多个角度详细分析：
一、有效的情况及要素
主体适格：
- 抵押人和抵押权人（即借款人和出借人）必须具备完全民事行为能力，能够独立实施民事法律行为。若一方为未成年人或精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人，则抵押条款可能无效。
意思表示真实：
- 双方在设立抵押条款时，必须是出于真实、自愿的意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方以非法手段迫使另一方接受抵押条款，该条款可因意思表示不真实而被撤销。
内容合法：
- 抵押条款的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。例如，抵押的房屋必须属于抵押人所有，且有权处分；同时，抵押的房屋不能是法律禁止抵押的财产，如公益设施、所有权不明或有争议的财产等。
符合法定形式：
- 根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，房屋抵押应当办理抵押登记手续。仅凭借条中的抵押条款而不进行抵押登记，抵押权并未有效设立。虽然抵押合同本身可能仍然有效，但债权人无法享有对该房屋的优先受偿权。
二、无效的情况及原因
未办理抵押登记：
- 如前所述，房屋抵押必须办理抵押登记手续。若未办理，则抵押权未设立，债权人无法就抵押房屋优先受偿。
抵押物不合法或不可抵押：
- 若抵押的房屋属于法律禁止抵押的范畴，如公益设施、所有权不明或有争议的财产等，则抵押条款无效。
恶意串通损害他人利益：
- 如果双方当事人通过恶意串通设定房屋抵押来损害第三人的合法权益，该抵押条款将被认定为无效。这种行为违反了诚实信用原则和法律的基本精神。
三、法律建议
签订书面抵押合同：
- 双方应签订书面的抵押合同，明确抵押的相关条款，包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称和数量等情况以及担保的范围等。
办理抵押登记手续：
- 务必按照法律规定到相关部门办理抵押登记手续，以确保抵押权的有效设立。这是保障债权人权益的关键步骤。
审查抵押物的合法性与可抵押性：
- 在设立抵押前，应仔细审查抵押物的合法性与可抵押性，确保抵押物不属于法律禁止抵押的范畴。
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四、可能面临的法律后果
若借条中的抵押条款无效或抵押权未设立，债权人可能无法就抵押房屋优先受偿，从而面临债权无法实现的风险。因此，在设立抵押时务必严格遵守法律规定，确保抵押的有效性和合法性。