业主不交物业费，通常需要有合法、合理的理由支撑，这些理由主要基于物业服务企业未履行合同义务、擅自扩大收费范围或提高收费标准、房屋质量问题未解决等情形，具体法律依据和情形如下：
一、物业服务企业未履行合同约定的服务义务
法律依据：
- 《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。但若物业服务企业未履行或未完全履行合同义务，业主有权要求减免部分物业费或暂缓缴纳，直至问题解决。
具体表现：
- 安保服务不到位：如小区内治安混乱，频繁发生盗窃、抢劫等事件，且物业服务企业未能采取有效安保措施。
- 环境卫生不达标：物业服务企业未能按约定频率和时间清理垃圾，或公共区域清洁不彻底，导致小区卫生状况恶劣。
- 公共设施维护不善：基础设施损坏未及时维修，或配套设施因管理不善无法正常使用，影响业主生活。
二、物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准
法律依据：
- 《中华人民共和国价格法》第十二条：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。物业服务企业违反规定擅自涨价或增设收费项目的，业主有权拒绝缴纳不合理的费用。
具体表现：
- 超合同约定收费：物业服务合同明确规定了收费标准和项目，若企业未经业主同意擅自增加收费项目或提高标准。
- 不合理收费：对于没有法律依据和合同约定的费用，如“小区建设费”、“设施更新费”等。
三、房屋质量问题未解决
法律依据：
- 虽然房屋质量问题的直接责任主体是开发商，但若物业服务企业未能有效协调解决开发商遗留的房屋质量问题（如墙体渗水、屋顶漏水等），且这些问题严重影响了业主的正常居住和使用，业主可以在一定程度上以此为由暂缓缴纳物业费，同时要求物业服务企业督促开发商尽快解决问题。
具体表现：
- 新交付的房屋存在严重的质量问题，且在保修期内一直未得到有效解决。
四、其他特殊情况
因不可抗力或其他正当理由无法入住：
- 如房屋因自然灾害（如地震、洪水等）受损无法居住，或者业主因工作调动、出国留学等原因长期不在小区居住，且在离开前已按照规定办理了相关手续。业主可以与物业服务企业协商，根据实际情况申请减免部分物业费。一般来说，需要提供相关的证明材料，如灾害证明、工作单位调动通知、留学签证等。
物业服务企业擅自终止服务：
- 在未提前通知业主或未妥善做好交接工作的情况下，物业服务企业突然停止对小区的服务，导致小区陷入无人管理的混乱状态。根据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。但若物业服务企业擅自终止服务，业主不仅有权拒绝继续缴纳物业费，还可以要求物业服务企业承担违约责任，赔偿因此给业主造成的损失。
重要提示：
- 业主在拒缴物业费时，必须确保理由合法、正当，并通过合法途径表达诉求，如与物业服务企业协商、向相关部门投诉、提起法律诉讼等。
- 保留好相关证据至关重要，以便在必要时进行举证和维权。
- 具体的法律关系和责任应根据当地法律法规和合同条款具体判断。在遇到问题时，可直接向我咨询，我会结合你的具体情况给出更详细的法律建议。