商品房买卖纠纷一般不属于专属管辖，而是遵循合同纠纷的管辖规则，可以由当事人协议选择或依法确定管辖法院。以下是对这一问题的详细分析：

一、专属管辖的定义与范围

专属管辖是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，且当事人也不得以协议方式变更这一管辖制度。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，专属管辖主要包括以下三种情况：

1. 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
2. 因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
3. 因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

二、商品房买卖合同纠纷的性质

虽然商品房属于不动产，但商品房买卖合同纠纷并不直接等同于不动产纠纷。根据相关司法解释，《民事诉讼法》所规定的不动产纠纷主要是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。而商品房买卖合同纠纷主要涉及的是合同债权债务关系，如合同履行、违约责任等，并不在上述专属管辖的列举范围内。特定类型的合同，如农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程施工合同以及政策性房屋买卖合同，虽然按照不动产纠纷确定管辖，但一般的商品房买卖合同纠纷并不包含在内。

三、商品房买卖合同纠纷的管辖规则

1. 法定管辖：商品房买卖合同纠纷通常应按照合同纠纷的管辖规则来确定管辖法院，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。这一原则确保了当事人在选择起诉法院时有明确的法律依据，避免了因管辖问题产生的争议和不必要的诉讼成本。

2. 协议管辖：合同双方也可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。这种协议管辖不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。例如，如果双方在合同中明确约定了管辖法院，并且该约定不违反法律规定，那么案件的管辖法院就可以依据该约定来确定。

四、实践中的差异与注意事项

尽管法律规定了明确的管辖规则，但在实践中，各地法院对于商品房买卖合同纠纷是否按照不动产纠纷确定专属管辖的理解和操作可能存在一定差异。因此，在处理具体案件时，建议根据案件的具体情况和当地法院的实践操作来确定管辖法院。同时，为了避免因管辖问题产生不必要的争议和诉讼成本，当事人在签订商品房买卖合同时，应明确约定管辖法院或了解并遵循当地的管辖规则。

综上所述，商品房买卖纠纷一般不属于专属管辖范畴，而是可以根据当事人的约定或法律规定来确定管辖法院。在处理相关纠纷时，建议当事人根据案件的具体情况和当地的管辖规则来选择合适的管辖法院。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。