和物业签合同的主体根据不同情况有所不同，主要包括业主委员会、建设单位、全体业主（或单个业主）以及其他相关主体。以下是对这些情况的详细分析：

1. 业主委员会：

   • 产生与职责：业主委员会由业主大会选举产生，代表业主利益，负责自治管理并维护业主合法权益。
   • 签订合同：在业主大会授权范围内，业主委员会有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督服务执行情况和费用使用情况。这是最常见的情况，特别是在已经成立业主委员会的小区中。

2. 建设单位：

   • 前期管理：在业主、业主大会尚未成立或未选聘物业服务企业之前，建设单位作为临时管理者，有权选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同。这主要适用于新建小区或业主大会尚未成立的小区。
   • 法律依据：根据《物业管理条例》第二十一条，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

3. 全体业主/单个业主：

   • 全体业主：若小区尚未成立业主委员会，全体业主可直接与物业服务人签订物业合同，但需就合同条款达成一致意见。这种情况相对较少见，因为组织全体业主达成一致意见可能较为困难。
   • 单个业主：在特定情况下，如特殊物业服务需求，物业服务企业可能直接与单个业主签订服务协议，内容根据具体服务事项和双方协商确定。例如，某些高端住宅或别墅的业主可能对物业服务有更高要求，因此会与物业服务企业签订个性化的服务协议。

4. 其他相关主体：

   • 在某些特殊情况下，如小区未成立业主委员会且建设单位也未选聘物业服务企业时，可能由街道办事处、乡镇人民政府指定的相关主体（如物业管理委员会）或居民委员会代行业主委员会职责，与物业服务企业签订合同。此外，为确保物业服务工作的顺利进行，物业还可能与供应商、专业服务机构等签订物资采购、维修、保洁等专项服务合同。

在实际操作中，无论哪种签订方式，物业合同都应明确以下事项：

• 服务内容与服务质量；
• 服务费用及支付方式；
• 双方的权利与义务；
• 专项维修资金的管理与使用；
• 物业管理用房的使用；
• 合同期限与续签/终止条件；
• 违约责任与争议解决方式。

业主在签订物业合同时，也应注意以下几点：

• 确认物业服务企业具备相应的物业服务资质证书；
• 仔细阅读合同条款，确保合同内容合法合规且符合自身需求；
• 保留好合同副本，以便在后续履行过程中进行监督和维权。

如果您在物业合同签订过程中遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。