居住权可以善意取得吗-苏湖城律师|法行宝
2025-12-11 房产纠纷

居住权不能通过善意取得的方式设立或取得。以下从多个角度进行分析说明:

  1. 善意取得的适用范围
    根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定,善意取得制度适用于无权处分他人动产或不动产的情形,且需满足以下条件:
  • 受让人受让时为善意(不知且不应知出让人无处分权);
  • 以合理价格转让;
  • 转让的不动产或动产已登记(不动产)或交付(动产)。
    善意取得的核心功能在于保护交易安全,通过牺牲原权利人的利益来维护市场秩序。但居住权作为用益物权,其设立具有人身专属性,且法律未将其纳入善意取得的适用范围。
  1. 居住权的设立方式与善意取得的冲突
    根据《民法典》第三百六十七条至第三百七十一条,居住权仅可通过以下方式设立:
  • 合同设立:当事人以书面形式订立居住权合同,并向登记机构申请居住权登记;
  • 遗嘱设立:通过遗嘱方式为他人设立居住权,并需办理登记。
    居住权的设立强调登记生效主义,且需以明确的意思表示为前提。若允许通过善意取得设立居住权,将导致以下问题:
  • 突破“登记生效”规则,使居住权脱离法定设立程序;
  • 损害原权利人(如房屋所有权人)的合法权益,因居住权可能长期限制房屋的处分权;
  • 与居住权保障特定主体(如老年人、离婚后无住房方)生存利益的功能定位不符。
  1. 司法实践中的立场
    目前司法实践中,法院普遍认为居住权不适用善意取得。例如:
  • 若房屋所有权人未设立居住权,他人擅自以“善意”名义主张居住权,法院会以缺乏合法依据为由驳回;
  • 即使受让人支付了合理对价,但未办理居住权登记的,亦不构成善意取得。
  1. 例外情形的排除
    需注意,若房屋买卖中买受人善意取得房屋所有权,原居住权人可能因房屋所有权变动而丧失居住权(如原所有权人未告知买受人居住权存在)。但此情形属于原居住权因基础关系消灭而终止,而非受让人通过善意取得居住权。

总结:居住权作为具有人身属性的用益物权,其设立需严格遵循法定程序,无法通过善意取得制度设立或取得。若涉及居住权纠纷,建议结合具体案情,从合同效力、登记情况等角度综合分析。如有进一步疑问,可直接向我咨询。