有权与物业公司签订物业合同的主体主要包括业主委员会、建设单位、全体业主（或单个业主）以及其他特殊情况下的相关主体。以下是对这些主体的详细分析：

1. 业主委员会

   • 产生与职责：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，负责处理与物业管理相关的事务，包括选聘和解聘物业服务企业等。
   • 签订合同：在业主大会授权范围内，业主委员会有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。这是最常见且规范的签约方式，能够确保合同的合法性和有效性，并监督物业服务企业履行合同情况。

2. 建设单位

   • 前期管理：在业主、业主大会尚未成立或未选聘物业服务企业之前，建设单位作为物业的初始管理者，有权选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同。这种合同具有临时性，待业主大会成立后，通常会由业主委员会重新选聘物业服务企业并签订正式的物业服务合同。
   • 注意事项：建设单位在签订前期物业服务合同时，应确保合同内容符合法律法规和业主利益，避免利用此阶段签订长期垄断性协议损害业主权益。

3. 全体业主/单个业主

   • 全体业主：若小区尚未成立业主委员会，且业主们能够就选聘物业服务企业达成一致意见，那么全体业主可以直接与物业服务企业签订物业合同。这种情况下，合同内容需要全体业主共同协商确定，并确保符合法律法规和业主利益。
   • 单个业主：在特定情况下，如单个业主有特殊的物业服务需求（如独栋别墅的业主），物业服务企业可能直接与单个业主签订服务协议。这种协议的内容通常根据具体服务事项和双方协商确定，但应确保不违反法律法规和损害其他业主利益。

4. 其他特殊情况下的相关主体

   • 居民委员会代行职能：在不具备成立业主大会条件的老旧小区，街道办事处或乡镇政府可指导居民委员会组织业主共同决定选聘物业服务企业。在此类情形下，居委会暂时代行业主自治组织职能，与物业服务企业签订合同，但需遵循公开透明原则接受监督。
   • 政府机关指定管理：针对无产权单位管理的公有住房等特殊物业，地方住建部门可指定国有物业服务企业提供基础服务。这种指定管理通常是为了保障基本居住条件，相关费用由政府补贴和住户分摊结合解决。

在签订物业合同时，无论哪种主体，都应明确以下事项：

• 服务内容与服务质量；
• 服务费用及支付方式；
• 双方的权利与义务；
• 专项维修资金的管理与使用；
• 物业管理用房的使用；
• 合同期限与续签/终止条件；
• 违约责任与争议解决方式。

业主在物业合同中的权利：

• 查看合同：业主有权查看物业服务合同，并监督物业公司履行合同情况。
• 费用支付：若业主事实上接受了物业服务，即使未签订书面合同，也应按实际服务价格支付物业费。
• 要求整改与拒交费用：如物业服务不符合约定标准，业主可要求物业整改，并在合理范围内拒交部分物业费。

在实际操作中，应根据小区具体情况和管理阶段选择合适的签订主体，并明确合同内容，以减少纠纷并促进和谐社区建设。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。