在探讨租户在出租房发生意外时房东的免责条款时，我们首先要明确的是，任何免责条款的制定都必须严格遵守法律法规，确保其合法性、明确性和合理性，同时不能违背公序良俗原则。以下是对这一问题的详细解答：
一、房东的基本义务
房屋安全标准：
- 根据《商品房屋租赁管理办法》及相关法规，出租房屋必须符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及承租人的人身安全。
- 房东需确保房屋结构稳固，消防设施齐全，电气线路符合安全标准。
设施维护义务：
- 房东应定期对房屋设施进行检修，如热水器、燃气灶等家电，以及门窗锁具、下水道等。
- 若房屋设施存在缺陷或安全隐患，房东应及时修复或更换。
安全告知义务：
- 房东需向租客明示房屋及附属设施的使用注意事项，如燃气热水器的正确使用方法、电器设备的安全负载等。
- 若房屋存在已知安全隐患，房东必须提前告知租客。
二、房东可能承担责任的情形
因房屋设施缺陷直接导致事故：
- 如热水器老化导致一氧化碳中毒，若房东未及时更换且未安装报警器，则需承担侵权赔偿责任。
未及时维修已知安全隐患：
- 如租客多次反映阳台栏杆松动，房东未处理导致租客坠楼受伤，房东需承担主要责任。
违反消防安全规定导致火灾：
- 如房东违规出租不符合消防标准的房屋，私拉电线引发火灾，需承担行政责任和民事赔偿责任。
三、房东可免责的情形
租客自身过错导致事故：
- 如租客违规操作电器引发火灾、故意破坏房屋设施、自身疾病等原因受伤，房东不承担责任。
- 法律依据：《民法典》第一千一百七十四条规定，“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任”。
第三人侵权导致事故：
- 如小偷入室盗窃时伤害租客、楼上邻居漏水导致租客滑倒等，由侵权人承担赔偿责任。
- 房东仅在未尽到安全防范义务时承担补充责任。
合同明确约定且不违反法律的免责情形：
- 若租赁合同中明确约定“因承租人过错导致的事故，房东不承担责任”，且该约定不违反法律强制性规定，则房东可依约免责。
- 但需注意，排除房东对房屋主体安全的责任的条款是无效的。
四、免责条款的具体表述建议
自然原因免责：
- 因不可抗力（如地震、洪水等自然灾害）导致的意外死亡，房东不承担责任。
承租人过错免责：
- 承租人因违反房屋使用规定、自身疏忽大意或自身行为（如自杀、疾病突发未能及时救治等）导致的意外死亡，房东不承担任何直接或间接的法律责任和经济赔偿责任。
第三方责任免责：
- 若承租人因第三方的侵权行为导致意外死亡，且房东已依法履行了安全保障义务，则房东不承担对承租人的赔偿责任。
五、实际操作中的建议
房屋状况告知：
- 房东在出租房屋前应如实告知承租方房屋的现有状况，包括但不限于房屋结构、设施设备等情况。
安全措施：
- 承租方应自行采取必要的安全措施，如合理使用房屋内的设施设备、注意防火防盗等。
及时通知与协助：
- 若在租赁期间发生意外事件，承租方或相关知情人应立即通知房东，并及时报警及联系急救等相关部门。
- 房东在接到通知后，应根据实际情况给予必要的协助。
综上所述，制定房屋租赁中的免责条款时，必须确保条款的合法性、明确性和合理性。双方应在充分理解条款内容的基础上进行协商和签订，以维护各自的合法权益并预防未来可能出现的纠纷。如有需要，建议咨询专业律师以确保条款的合法性和有效性。