在商业物业公司变更股东或法人时，是否需要通知破产管理人，主要取决于该公司是否处于破产程序之中。以下是对此问题的详细分析：
一、若公司未进入破产程序
法律程序：
- 当商业物业公司未进入破产程序时，其股东或法人的变更主要遵循《公司法》及相关登记管理条例的规定。
- 根据《公司法》和《公司登记管理条例》，公司股东或法人的变更需向工商行政管理部门办理变更登记手续，并提交相关证明文件。
通知义务：
- 在此情况下，公司无需特别通知破产管理人，因为破产管理人尚未介入公司的管理事务。
- 公司应确保变更登记手续的合法性和有效性，以避免因程序瑕疵而引发的法律纠纷。
二、若公司已进入破产程序
法律程序：
- 当商业物业公司进入破产程序时，其管理事务将由法院指定的破产管理人接管。
- 根据《企业破产法》的相关规定，破产管理人负责全面接管破产企业，包括其财产、账簿、文书等资料，并代表破产企业参与民事活动。
通知义务：
- 在此情况下，公司若需变更股东或法人，必须首先通知破产管理人。因为破产管理人需要了解并掌握公司的所有重大事项，包括股东或法人的变更，以确保破产程序的顺利进行。
- 破产管理人将对变更事项进行审查，并决定是否同意该变更。若破产管理人认为变更可能损害债权人或其他利益相关方的权益，其有权提出异议或采取其他法律措施。
法律后果：
- 若公司未通知破产管理人而擅自变更股东或法人，可能面临法律上的不利后果，如变更登记被撤销、承担违约责任或赔偿损失等。
- 此外，这种行为还可能影响破产程序的顺利进行，损害债权人和其他利益相关方的权益。
三、建议与注意事项
- 在变更前咨询专业律师：无论公司是否处于破产程序之中，在变更股东或法人前，建议咨询专业律师以了解相关法律程序和注意事项。
- 确保变更手续的合法性和有效性：公司应严格按照相关法律法规的规定办理变更登记手续，并提交真实、有效的证明文件。
- 与破产管理人保持沟通：若公司已进入破产程序，应与破产管理人保持密切沟通，及时告知其变更事项并征求其意见。
综上所述，商业物业公司变更股东或法人时是否需要通知破产管理人，取决于公司是否处于破产程序之中。若公司未进入破产程序，则无需特别通知；若公司已进入破产程序，则必须通知破产管理人并遵循其指示。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。