若债务人恶意转移房产并抵押，债权人可以采取以下措施来维护自己的合法权益：

一、收集证据

首先，债权人需要收集能够证明债务人恶意转移房产并抵押的证据。这些证据包括但不限于：

• 房产转移合同：证明债务人将房产转移给他人的书面文件。
• 抵押登记证明：证明债务人将房产抵押给他人的登记记录。
• 交易记录：如银行转账记录、支付凭证等，证明债务人转移房产或抵押房产时的资金流动情况。
• 其他相关证据：如债务人转移房产或抵押房产时的沟通记录、证人证言等。

二、行使撤销权

根据《民法典》的相关规定，债权人可以在一定条件下行使撤销权，请求法院撤销债务人的恶意转移行为。具体来说：

1. 撤销权行使条件：

   • 债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的。
   • 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，且债务人的相对人知道或者应当知道该情形的。

2. 撤销权行使期限：

   • 债权人应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。
   • 若自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

3. 撤销权行使范围：

   • 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。

三、申请财产保全

在诉讼前后，债权人可以向法院申请财产保全，防止债务人继续转移财产。财产保全措施包括查封、扣押、冻结等，旨在确保债务人的财产在诉讼期间不被非法处置。

四、申请强制执行

若判决生效后，债务人仍不履行还款义务，债权人可以向法院申请强制执行。法院将依法对债务人名下的其他财产进行查封、扣押、拍卖等措施，以强制债务人履行还款义务。

五、追究刑事责任（如构成犯罪）

若债务人的恶意转移房产并抵押行为构成拒不执行判决、裁定罪等犯罪行为，债权人可以向公安机关报案，依法追究债务人的刑事责任。

举例说明：

假设债权人小张发现债务人小李为逃避债务，将自己名下的房产转移并抵押给了小王。小张可以采取以下步骤来维护自己的权益：

1. 收集证据：小张收集了小李与小王之间的房产转移合同、抵押登记证明以及相关的交易记录。
2. 行使撤销权：小张在知道小李转移房产并抵押的事实后一年内，向法院提起了撤销权诉讼，请求法院撤销小李的房产转移和抵押行为。
3. 申请财产保全：在诉讼过程中，小张向法院申请了财产保全措施，防止小李继续转移其他财产。
4. 申请强制执行：若法院判决小李败诉且小李仍不履行还款义务，小张可以向法院申请强制执行小李名下的其他财产。

法律建议：

• 债权人应及时关注债务人的财产动态，一旦发现债务人有恶意转移财产的行为，应立即采取措施维护自己的权益。
• 在行使撤销权、申请财产保全和强制执行等过程中，债权人应积极配合法院的工作，提供必要的证据和协助。
• 若对法律程序不熟悉或遇到复杂情况，建议债权人及时咨询专业律师以获取更具体的法律指导。