房子漏水时，物业是否承担责任需分情况讨论，具体责任划分需结合漏水原因、房屋性质及法律规定综合判断。以下是不同场景下的责任分析：
一、公共区域漏水：物业可能担责，但需满足“未尽职”条件
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业对业主共有部分（如楼顶、外墙、公共管道等）负有维修、养护义务。若因物业未及时检修公共设施导致漏水，需承担赔偿责任。
典型案例：某小区顶层露台因排水管堵塞导致漏水，物业未及时清理杂物。法院判决物业赔偿楼下业主损失，理由是露台虽需从特定业主家进入，但规划未明确归属，仍属共有部分，物业未尽管理义务。
例外情形：若漏水因不可抗力（如极端天气）或业主私自改建公共设施导致，物业可免责。例如，业主在公共区域搭建违建影响排水，物业已履行劝阻、报告义务的，不承担责任。
二、房屋质量问题：开发商担责有时限，保修期内“全包”
根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间等保修期为5年。保修期内因质量问题导致漏水，开发商需免费维修并赔偿损失。
典型案例：某业主收房后3年发现屋顶漏水，开发商以“已过保修期”拒绝维修。法院查明漏水系施工缺陷导致，判决开发商承担修复费用及业主临时租房损失。
保修期外处理：超过保修期后，业主可通过住宅专项维修资金维修共有部分。物业需按程序提出资金使用建议，经业主表决后申请资金。若物业未履行建议义务，未充分说明安全隐患或应急情形未启动程序导致损失扩大，可能承担部分责任。
三、相邻方侵权：业主私改需担责，侵权必究
若漏水因相邻业主装修破坏防水层、私改管道等行为导致，侵权业主需承担停止侵害、赔偿损失等责任。受侵害方可依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条要求排除妨碍并索赔。
典型案例：某业主装修时敲毁承重墙导致楼下漏水，法院判决楼上装修业主赔偿楼下业主修复费用及家具损失。
四、专有部分漏水：业主自担责任，物业“不背锅”
业主对专有部分（如住宅内部空间、非承重墙体及专属设备管道等）享有单独所有权，同时承担相应的管理维护义务。若漏水源于业主自有房屋（如室内水管破裂、私改卫生间防水失效），物业无维修义务，业主需自行承担责任。
例外情形：物业在接到报修后及时处理、协调维修，或因客观条件限制无法立即解决的，不承担责任。例如，某物业在暴雨后2小时内疏通排水管，仍发生渗漏，法院认定物业无过错。
维权建议：四步走策略
总结：房子漏水时，物业是否担责需结合漏水原因、房屋性质及法律规定综合判断。业主应理性维权，避免扩大损失；物业需切实履行管理职责，从源头减少纠纷。如有具体案件或疑问，欢迎直接向我咨询。