关于卖房虚假宣传的认定及处罚，以下是我的详细解答：
卖房虚假宣传的认定
卖房虚假宣传的认定主要基于以下几个要点：
- 虚假内容的界定：如果宣传内容与实际情况严重不符，例如宣传有优质学区但实际并无，或者宣传绿化率达到很高比例实际却相差甚远等，都可能构成虚假内容。
- 误导性宣传的判定：采用一些模棱两可、容易让消费者产生错误理解的表述，像宣传“近在咫尺的地铁站”，但实际距离很远，足以误导消费者做出购房决策的，也属于虚假宣传。
- 宣传主体与行为：虚假宣传行为的主体可以是广告主（如开发商）、广告代理制作者和广告发布者。他们在客观上对其商品或服务做了虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。
- 宣传后果：虚假宣传必须达到了引人误解的程度，因而具有社会危害性。
- 主观方面：广告经营者在明知或应知情况下，方对虚假广告负法律责任；对广告主，则不论其主观上处于何种状态，均必须对虚假广告承担法律责任。
卖房虚假宣传的处罚
卖房虚假宣传的处罚主要包括以下几个方面：
行政责任：
- 市场监督管理部门或监督检查部门可责令停止违法行为，消除影响，并根据情节处以罚款。罚款数额一般根据虚假宣传所涉及的金额、影响范围等因素确定，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款。
- 情节严重的，还可能会被责令停业整顿或者吊销营业执照。
民事责任：
- 购房者因虚假宣传而遭受损失的，可以要求开发商赔偿损失。赔偿范围可能包括购房差价、因虚假宣传产生的额外费用等。
- 如果经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照相关法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。
刑事责任：
- 如果虚假宣传构成欺诈等犯罪行为，相关责任人可能面临刑事处罚。不过这种情况相对较少，主要是在虚假宣传情节特别严重、涉及金额巨大等情况下才可能触发。
综上所述，卖房虚假宣传的认定及处罚涉及多个方面，包括虚假内容的界定、误导性宣传的判定、宣传主体与行为、宣传后果以及主观方面等。而处罚则包括行政责任、民事责任和刑事责任。购房者在面对虚假宣传时，应及时收集证据，并咨询专业律师以维护自己的合法权益。