农用地以租赁方式不能直接变成建设用地。以下是详细分析：

1. 土地性质变更的法定程序
   根据《土地管理法》第四十四条，农用地转为建设用地需经过严格的审批程序：
   

• 需由省级政府或国务院批准（涉及永久基本农田的必须报国务院批准）；
  
• 必须符合土地利用总体规划，并纳入年度土地利用计划；
  
• 需依法办理农用地转用审批手续，包括补充等量等质的耕地（占补平衡）。
  租赁行为本身无法改变土地性质，若未履行上述程序，即使签订租赁合同，土地仍为农用地，擅自用于建设属于违法用地。

1. 租赁合同的效力风险
   若租赁合同约定将农用地用于非农建设（如建厂、盖房），该条款因违反法律强制性规定而无效。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
   风险提示：
   

• 承租方可能面临行政处罚（如拆除建筑物、恢复原状、罚款）；
  
• 出租方可能承担连带责任（如协助违法用地）；
  
• 合同无效后，双方需返还财产，过错方需赔偿损失。

1. 合法变更的途径
   若需将农用地转为建设用地，应通过以下合法方式：
   

• 申请征收：由政府依法征收土地，转为国有建设用地后出让；
  
• 集体经营性建设用地入市：符合规划的集体经营性建设用地，可经集体表决后入市交易（需符合《土地管理法》第六十三条）；
  
• 临时用地：因建设项目需要，可依法申请临时使用土地（期限一般不超过2年）。

建议：

• 租赁农用地前，务必核查土地规划用途（可通过当地自然资源局查询）；
  
• 避免签订“以租代售”或变相改变土地用途的合同；
  
• 如需使用建设用地，应通过招拍挂或协议出让等合法方式取得。
  

如有具体案例或合同条款需要分析，可直接向我咨询。