工业性质的物业在一定条件下是可以做信托的。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

1. 工业地产市场的现状与趋势：

   • 工业地产市场在过去并非一个完整的商业市场，但随着工业投资基金的兴起和房地产市场宏观调控的加强，工业地产逐渐成为投资者关注的焦点。
   • 工业用地价值目前被严重低估，未来存在较大的升值空间，这为工业地产信托提供了潜在的投资价值。

2. 工业类土地上建筑物的用途与信托可行性：

   • 工业类土地上的可建建筑物用途广泛，包括工业制造厂房、物流仓库及工业写字楼等。
   • 以企业独栋作为试水工业地产的突破口，因其具有土地价值低估、可通过销售回款实现退出、专业难度低且无后续管理之忧等特点，使得工业性质的物业（特别是企业独栋）在信托领域具有一定的可行性。

3. 工业地产信托的潜在风险与建议：

   • 政策风险：工业用地上的物业分割产权销售始终处于模棱两可的规则边缘，因此选择能够获得政策支持、能够为每栋楼办理独立产权证的项目至关重要。
   • 变现难度：工业地产可抵押但变现难度大，抵押率宜低不宜高。信托计划在设计时需充分考虑这一因素，确保资金的安全与流动性。
   • 销售限制与投资退出时点：企业独栋没有预售制度，一般销售现房，导致整个项目的投资回收周期变长。信托计划期限须覆盖开发及去化周期，以免出现资金缺口造成项目烂尾风险。

4. 法律背景与建议：

   • 在进行工业地产信托时，需严格遵守相关法律法规和政策规定，确保信托计划的合法性与合规性。
   • 信托公司或投资者在决定将工业性质的物业纳入信托范围前，应进行充分的市场调研和风险评估，制定合理的信托计划和投资策略。
   • 如有需要，可咨询专业律师或信托机构，以获取更详细、更专业的法律建议和信托方案设计。

综上所述，工业性质的物业在一定条件下是可以做信托的，但需充分考虑市场现状、政策风险、变现难度以及销售限制等因素。如有任何关于工业地产信托的法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。