楼房屋内下水漏水责任的划分确实是一个涉及多个方面和法律规定的问题。以下是对此问题的详细解答：
一、责任主体及适用情形
开发商责任（保修期内）
- 适用情形：若房屋在保修期内，且漏水问题是由于施工质量导致的，如防水层失效、管道安装不当等，开发商需承担维修责任。
- 法律依据：根据《商品房销售管理办法》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间等保修期为5年。若漏水原因属于保修范围，开发商需负责修复并赔偿损失。
物业责任（公共区域或共有设施）
- 适用情形：对于屋顶、外墙、公共管道等共有部分，若因维护不善导致漏水，如下水管堵塞引发反水，物业公司需承担责任。
- 法律依据：依据《物业管理条例》，物业公司对共有设施设备负有维护义务。若因管理疏忽导致漏水，物业需负责维修及赔偿。
业主自身责任（专有部分或使用不当）
- 适用情形：若漏水是由于业主专有部分（如阳台、卫生间）因装修破坏防水层、使用不当（如长期积水、暴力拆改管道）或第三人侵权（如邻居装修误伤管道）导致的，业主需自行承担责任。
- 法律依据：根据《民法典》第288条，业主对其专有部分享有权利并承担义务。因自身过错导致他人损失的，需承担赔偿责任。
相邻关系责任（第三方影响）
- 适用情形：若漏水是由相邻方行为导致的，如楼上空调排水管未接入公共管道，滴水至楼下，相邻方需承担责任。
- 法律依据：根据《民法典》第296条，不动产权利人不得危及相邻不动产安全。若漏水由相邻方引起，其需停止侵害并赔偿损失。
二、责任判定的关键步骤
确定漏水位置与原因
- 通过专业机构（如防水公司、工程质量鉴定中心）进行检测，明确漏水点及成因。检测报告需具备法律效力，作为后续索赔依据。
划分责任比例
- 若存在多方责任，法院可能根据过错程度划分责任比例。例如，物业因未及时排查承担一定责任，业主因擅自改变水流方向也承担一定责任。
协商与诉讼
- 优先通过社区调解或物业协调解决。若无法达成一致，可向法院起诉，要求责任方承担维修费用、财产损失及合理期间的居住补偿（如租房费用）。
三、处理建议
- 保修期外开发商免责：保修期满后，开发商不再承担质量责任，除非能证明漏水与隐蔽工程缺陷直接相关。
- 物业“代为追偿”：若物业先行垫付维修费用，可向实际责任人追偿。
- 证据保存：及时拍照、录像保留漏水现场，保存沟通记录及维修票据，以便后续索赔或诉讼。
综上所述，楼房屋内下水漏水责任的划分需要根据具体情况来确定，包括漏水原因、责任主体以及法律规定等因素。在遇到此类问题时，建议业主首先固定证据，再通过专业检测锁定责任方，最后依法主张权利。若涉及复杂法律关系或争议较大，建议咨询律师或申请司法鉴定以厘清责任。