卖房收了定金后不卖，违约金需根据定金罚则、合同约定及实际损失综合确定。

一. 定金罚则的适用

• 根据《民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。例如，若卖方收取了买方2万元定金后决定不卖房，则卖方需向买方返还4万元。

二. 合同约定的违约金

• 如果买卖双方在房屋买卖合同中明确约定了违约金条款，且该条款合法有效，那么卖方需按照合同约定支付违约金。违约金的数额通常根据合同约定的比例或具体金额来确定。
• 但需注意，如果约定的违约金过高或过低，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当调整，以确保违约金的合理性。

三. 实际损失的赔偿

• 如果卖方的违约行为给买方造成了实际损失，且这些损失超过了双倍定金或合同约定的违约金数额，买方有权要求卖方赔偿超出部分的损失。这些损失可能包括中介费、评估费、房价上涨导致的差价损失等。
• 买方需要提供充分证据来证明这些损失的存在和具体数额，以便法院或仲裁机构进行裁决。

综上所述，卖房收了定金后不卖，违约金的赔付需综合考虑定金罚则、合同约定及实际损失。我建议卖方在面临此类情况时，应及时与买方沟通协商，寻求双方都能接受的解决方案。同时，也可以咨询专业律师，以获取更具体的法律建议和指导。如有进一步需要，您可以继续咨询我。