关于担保司法解释中的抵押，特别是涉及到抵押预告登记的部分，我可以为你详细解释。

首先，抵押预告登记在商品房预售这一交易模式中非常常见。当购房人需要向银行等金融机构贷款支付购房款时，由于房屋尚处于预售阶段，正式的不动产登记尚未完成，因此金融机构会要求购房人办理抵押预告登记，以确保其未来能够取得该房屋的抵押权。

根据民法典及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的规定，在特定条件下，预告登记权利人可以享有优先受偿权。具体来说，如果购房人未能按期偿还贷款，且已经办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，那么金融机构可以主张就该房屋自预告登记之日起设立抵押权，并享有优先受偿权。

这里需要特别注意的是，抵押预告登记并不等同于正式的抵押登记。预告登记只是一种暂时的、保障性的措施，它旨在降低因正式产权登记不完备而导致的债权实现风险。因此，在能够办理正式抵押登记时，预告登记权利人应当及时办理，以确保其抵押权的稳定性和优先性。

此外，还需要注意的是，抵押预告登记的优先受偿效力并非绝对。如果存在一些特定情形，如预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致，或者预告登记已经失效等，那么预告登记权利人可能无法主张优先受偿权。

综上所述，抵押预告登记是商品房预售阶段常见的一种担保手段，它在一定程度上保障了金融机构的债权实现。但是，预告登记并不等同于正式的抵押登记，其优先受偿效力也受到一定条件的限制。因此，在实际操作中，相关当事人应当仔细了解并遵守相关法律法规和司法解释的规定，以确保自身权益的有效保护。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。