关于购房合同格式条款中不能改的部分，以下是我的详细解析：

首先，购房合同中的格式条款，通常指的是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。这类条款在购房合同中十分常见，因为它们能够简化合同订立的过程，提高效率。

格式条款的法律规定与效力

1. 遵循公平原则：提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。这意味着，格式条款不应单方面偏袒提供方，而应确保双方权益的平衡。

2. 提示与说明义务：提供格式条款的一方有义务采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并按照对方的要求对该条款予以说明。如果未履行这一义务，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

3. 格式条款无效的情形：

   • 具备法律规定的无效情形（如违反法律、行政法规的强制性规定）。
   • 提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。
   • 提供格式条款一方排除对方主要权利。

格式条款的解释原则

• 通常理解：对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。
• 不利于提供方解释：如果格式条款有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
• 非格式条款优先：格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际应用中的注意事项

在购房过程中，购房者可能会遇到开发商提供的格式合同中包含不利于购房者的条款，如“样板房仅供参考”等。这时，购房者有权对这些条款提出异议并要求删除或修改。如果开发商不能立即给予答复，导致合同未在约定日期订立，这通常被视为“不可归责于当事人双方的事由”，购房者有权要求开发商返还定金。

结论与建议

综上所述，购房合同中的格式条款虽然在一定程度上提高了合同订立的效率，但也存在可能损害购房者权益的风险。因此，在签订购房合同时，购房者应仔细审查格式条款的内容，对不利于自己的条款提出异议，并要求开发商进行合理解释或修改。如果开发商拒绝修改或解释不清，购房者可以考虑寻求专业律师的帮助，以确保自己的合法权益得到保护。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。