关于不动产合同的成立与生效，这是一个涉及合同法律效力的核心问题。以下是对这一问题的详细解答：

一、不动产合同的成立

不动产合同的成立，是指当事人就合同的主要条款达成合意，即双方意思表示一致，形成了订立合同的意思表示。这通常包括要约和承诺两个阶段。在不动产交易中，合同的成立是交易开始的第一步，它标志着当事人之间已经就交易的主要条款达成了初步的一致。

二、不动产合同的生效

不动产合同的生效，则意味着已经成立的合同在法律上获得了认可，产生了当事人预期的法律效力。不动产合同生效通常需要满足以下条件：

1. 当事人具有相应的民事行为能力；
2. 当事人的意思表示真实；
3. 合同内容不违反法律法规的强制性规定与公序良俗。

特别需要注意的是，不动产合同中往往涉及物权的变动，如房屋买卖、抵押等。根据《民法典》的相关规定，不动产物权的转让、抵押等通常需要办理登记手续。未办理物权登记的，不影响合同的效力，但可能影响物权的设立和变动。

三、不动产合同成立与生效的区别

1. 时间顺序：合同成立是生效的前提，但成立的合同未必立即生效。例如，附生效条件或期限的合同，在条件成就或期限届至前，合同虽已成立但尚未生效。
2. 法律效力：成立的合同仅表明当事人之间形成了合同关系，但未必具有法律效力。而生效的合同则具有法律约束力，当事人应依约履行各自义务，否则需承担违约责任。
3. 法定条件：合同成立主要考量当事人之间是否形成了订立合同的意思表示一致，而合同生效则需满足更多的法定条件，如民事行为能力、意思表示真实性、合法性等。

四、实例说明

以房屋买卖合同为例，当买卖双方就房屋的价格、交付时间、付款方式等主要条款达成一致时，合同即告成立。但此时合同并未生效，因为还需要满足一些法定条件，如买卖双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、合同内容合法等。同时，根据《民法典》的规定，房屋买卖还需要办理过户登记手续，才能发生物权的变动。因此，在房屋买卖合同中，成立与生效是两个既相互联系又相互区别的概念。

综上所述，不动产合同的成立与生效是两个不同的法律概念，它们在时间顺序、法律效力和法定条件等方面存在显著差异。准确区分不动产合同的成立与生效，对于明确当事人权利义务、保障交易安全与稳定具有重要意义。