物业能否退物业费，主要取决于具体的情形和物业合同的约定。以下是一些可能的情况及其对应的处理方式：

1. 物业服务未达标或存在违约：

   • 如果物业公司提供的服务未达到合同约定的标准，或者存在其他违约行为，如小区环境脏乱差、安保措施不到位等，业主有权要求物业公司改善服务或退还部分物业费。在这种情况下，业主可以先与物业公司协商，协商不成时，可以通过法律途径解决，如向法院提起诉讼。

2. 房屋长期空置：

   • 根据部分地区政策，对于交付后长期未入住且业主已提前告知物业的空置房，业主可以申请减免部分物业费。但具体减免政策和比例因地区而异，业主需要了解当地的相关规定。

3. 物业擅自提高收费标准或违规收费：

   • 如果物业公司未经法定程序擅自提高物业费收费标准，或者存在其他违规收费行为，如重复收费、扩大收费范围等，业主有权拒绝缴纳超出合同约定部分的费用，并要求物业退还多收部分。

4. 物业服务合同解除：

   • 如因物业公司严重违约导致物业服务合同被解除，合同解除后的物业费业主无需缴纳，已预缴的部分应予以退还。

5. 特定情形下的退费：

   • 如承租人退租后的物业费退还问题，应依据双方签订的物业管理合同确定。合同无明确约定时，双方可协商解决；协商不成，可向法院提起诉讼。

6. 新规下的退费：

   • 根据最近出台的新规，物业必须退还业主部分费用，如多交的物业费、公共收益、装修押金、维修基金余额以及重复收费等。业主可以根据新规的要求，向物业公司申请退还相关费用。

在申请退费时，业主应注意保留好相关证据，如物业服务记录、缴费凭证、房屋空置证明等，以便通过合法合理的途径解决问题。同时，建议业主在签订物业服务合同时，明确约定服务标准、收费标准、退费条件等条款，以减少后续纠纷的发生。

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