租赁合同期限超过20年，并非一概判定为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。即租赁合同整体仍可能部分有效，在20年的合理期限内的约定依然具有法律效力，仅超出20年的那部分期限约定无效。

比如，如果一份租赁合同约定租期为30年，那么其中前20年的租赁条款是有效的，后10年的租赁条款无效。但合同其他部分，如租金支付方式、租赁物使用规定等，只要不违反法律法规的强制性规定，在20年租期内仍可继续履行。

因此，在处理此类合同时，应仔细审查合同内容，区分有效部分和无效部分，并根据实际情况采取相应的法律措施。如果您有具体的租赁合同问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。