包租返购模式的合法性主要取决于具体的合同约定、实际操作方式以及是否符合相关法律法规的规定。以下是对包租返购模式合法性的详细分析：

1. 合法情形：

   • 已竣工商品房的售后包租：如果房地产项目已经顺利完工，且售后包租的销售模式未违反法律限制，那么这种形式的售后包租是可以被接受和许可的。此时，双方应签订明确的合同，约定包租期限、租金支付方式等条款，以确保双方权益。

2. 违法情形：

   • 未竣工商品房的售后包租：《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这种行为涉嫌非法吸收公众存款等违法犯罪行为，且购房人利益无法得到保障。
   • 涉嫌非法集资：如果开发商以包租返购为诱饵，向社会不特定对象承诺高额回报，吸收资金而未获得相关金融监管部门的许可，则可能构成非法集资。
   • 虚假宣传：开发商在宣传包租返购时，若故意夸大返租回报率、隐瞒重要信息或提供虚假数据，误导购房者投资决策，则属于违法行为。

3. 风险提示：

   • 购房者在考虑购买包租返购模式的商品房时，应树立警惕意识，进行详细的市场调研。
   • 注意购买价格是否过高，以免导致收益下滑。
   • 关注开发商的资金状况和经营能力，防止出现挪用资金或经营不善的情况。
   • 仔细审查合同条款，确保自身权益得到保障。

综上所述，包租返购模式的合法性需要综合考虑多种因素。购房者在参与此类活动时，应充分了解相关法律法规和合同条款，谨慎评估风险，并选择信誉良好的开发商进行合作。如有任何法律问题或疑虑，可直接向我咨询，我将为你提供专业的法律解答和建议。